Vaut-il la peine d'être propriétaire en 2023 ?

Jul 14, 2023

|Écrivain

Mis à jour le 7 juin 2023

Une combinaison de taux hypothécaires en hausse et d'un nouveau projet de loi sur la réforme de l'industrie incite certains propriétaires à vendre - alors cela vaut-il toujours la peine d'en être un ?

Le projet de loi sur la réforme des locataires devrait apporter une série de changements majeurs pour les locataires et les propriétaires. Il a été présenté au Parlement le mois dernier, mais ne devrait pas devenir loi avant 2024.

Le projet de loi a généralement été salué pour la manière dont il est conçu pour protéger les locataires, en leur donnant l'assurance qu'ils pourront rester dans leur logement au-delà des locations fixes. Il sera également plus difficile pour les propriétaires d'augmenter les loyers.

Avec la hausse des taux hypothécaires et les remboursements de plus en plus chers, cela peut inciter les propriétaires à se demander s'il est toujours possible de louer des propriétés et de continuer à réaliser un bénéfice raisonnable.

Nous examinons ce que signifie être propriétaire en 2023 et si cela en vaut toujours la peine :

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Les taux hypothécaires ont grimpé en flèche en octobre 2022, lorsque l'accord moyen à taux fixe sur deux ans a grimpé jusqu'à 6,55 %. Les taux ont légèrement baissé dans les mois qui ont suivi, mais ont récemment augmenté en raison des attentes selon lesquelles la Banque d'Angleterre continuera d'augmenter le taux d'intérêt de base. Le 7 juin, la transaction moyenne à taux fixe sur deux ans était5,47%, selon Moneyfacts.

Cela signifie que pour maintenir les mêmes revenus locatifs, les propriétaires ont augmenté les loyers à tous les niveaux.

En octobre 2021, le contrat hypothécaire fixe moyen de deux ans était de 2,25 %. Si vous possédez un bien locatif et que vous remboursez une hypothèque de 250 000 £ avec cette offre, vous devez facturer un loyer mensuel de 1 090 £ pour couvrir entièrement les remboursements mensuels.

Lorsque cet accord se terminera en octobre, en supposant que les taux hypothécaires restent à leur niveau actuel, vous devrez augmenter les frais de location mensuels à 1 568 £ pour continuer à couvrir les remboursements mensuels. C'est une augmentation de 44 %, et il peut être impossible pour vos locataires de répondre. Cela signifie que vous devrez peut-être couvrir une partie du remboursement de l'hypothèque de votre propre poche.

Cela ne signifie toutefois pas qu'être un propriétaire acheteur-locataire n'est pas financièrement viable dans le climat actuel. C'est une idée fausse courante que la location de propriétés n'est rentable que lorsqu'une hypothèque est remboursée dans son intégralité.

En fin de compte, vos locataires vous versent toujours de l'argent qui va vers une propriété que vous possédez, et pourrait bien un jour vendre ou emménager.

On ne sait pas non plus ce qu'il adviendra des taux d'intérêt à l'avenir. Les taux sont élevés en ce moment, mais la baisse de l'inflation est susceptible d'affecter le taux d'intérêt de base.

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En 2016, le gouvernement a mis en place une surtaxe de droit de timbre de 3 % sur les propriétés supplémentaires, y compris les résidences secondaires et les propriétés achetées à des fins de location.

Pour donner un exemple, un propriétaire qui achète une propriété de 300 000 £ paiera 9 000 £ supplémentaires par rapport à quelqu'un qui achète un logement. En Écosse, la surtaxe pour les propriétaires secondaires et les propriétaires locatifs est encore plus élevée à 4 %.

Depuis 2017, le gouvernement a également réduit l'allégement des intérêts hypothécaires. Auparavant, les propriétaires pouvaient déduire les intérêts payés sur leur hypothèque de leur revenu imposable, offrant un allégement fiscal de 40 % aux contribuables à taux plus élevé.

Le dispositif actuel offre aux propriétaires un crédit d'impôt forfaitaire équivalant à 20 % de leurs intérêts hypothécaires.

De plus, les propriétaires sont désormais tenus de déclarer les revenus utilisés pour couvrir leurs paiements hypothécaires dans leurs déclarations de revenus. Dans le cadre de l'ancien système, ils pouvaient déclarer les revenus locatifs après déduction des remboursements hypothécaires. Ce changement peut faire passer certains propriétaires du taux d'imposition de base au taux d'imposition plus élevé.

Des ajustements ont également été apportés à l'impôt sur les plus-values. En avril, la déduction fiscale pour gains en capital a été réduite de 12 300 £ à 6 000 £. En avril 2024, cela sera réduit de moitié à 3 000 £. Cela signifie que les propriétaires devront débourser davantage en impôt sur les gains en capital lors de la vente d'un bien.

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Si vous souhaitez expulser un locataire, cela deviendra beaucoup plus difficile après l'adoption du projet de loi sur la réforme des locataires. C'est parce que le projet de loi interdit les expulsions sans faute en vertu de l'article 21.

Cependant, le gouvernement a promis qu'il y aura certaines exceptions pour les propriétaires. Il s'agit notamment de vouloir vendre la propriété ou d'y loger des membres de la famille proche.

Le projet de loi vise également à permettre aux propriétaires de reprendre plus facilement possession des propriétés dans les cas où «les locataires sont en faute», par exemple des paiements de loyer manqués à plusieurs reprises ou des cas de comportement antisocial. Dans ces cas, les délais de préavis pour les expulsions seront en fait plus courts qu'ils ne le sont actuellement.

Par exemple, si un locataire a laissé une propriété se détériorer, il peut légalement être expulsé avec un préavis de seulement deux semaines. S'ils sont en retard de loyer, le délai de préavis est de quatre semaines.

Néanmoins, ces assurances n'ont pas été suffisantes pour convaincre les propriétaires qu'ils seront en mesure d'expulser en douceur et rapidement les mauvais locataires.

"Les propriétaires responsables doivent être convaincus que lorsque l'article 21 prendra fin, lorsqu'ils ont une raison légitime, ils pourront reprendre possession de leurs propriétés le plus rapidement possible", a déclaré Ben Beadle, directeur général de la National Residential Landlords Association.

"Bien que nous saluons l'engagement du gouvernement à garantir que les propriétaires puissent récupérer efficacement les propriétés des locataires antisociaux et de ceux qui ne paient pas de loyer, plus de détails sont nécessaires si le projet de loi fonctionne comme prévu."

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Dans le cadre des réformes locatives proposées, les baux à durée déterminée seront interdits et remplacés par des baux glissants. Ceux-ci ne peuvent être résiliés que si le locataire donne au propriétaire un préavis de deux mois ou si le propriétaire expulse le locataire via l'un des nouveaux motifs de reprise de possession décrits ci-dessus.

Cela signifie que les propriétaires locatifs auront plus de mal à planifier l'avenir de leur bien locatif, car il sera beaucoup plus difficile de savoir exactement quand les locataires partiront.

Cela dit, vous aurez toujours des motifs de résilier le bail si, par exemple, vous souhaitez vendre, comme expliqué ci-dessus.

Les contrats glissants pourraient également entraîner des complications pour les propriétaires louant aux étudiants.

Les étudiants peuvent choisir de rester plus longtemps que la durée de leur location après l'obtention de leur diplôme, ce qui pourrait perturber les modèles commerciaux des propriétaires, car il peut s'avérer beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux locataires au milieu d'une année universitaire.

Cependant, les associations de propriétaires défient le gouvernement sur cette politique et espèrent la faire modifier avant que le projet de loi ne soit présenté au parlement pour permettre les locations étudiantes.

"Le gouvernement doit reconnaître les graves préoccupations des propriétaires qui louent aux étudiants au sujet des baux à durée indéterminée", a déclaré Ben Beadle de la NRLA.

"Sans la capacité de planifier autour de l'année universitaire, les étudiants n'auront aucune certitude que les propriétés seront disponibles à la location quand ils en auront besoin."

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L'introduction d'un nouveau « médiateur du secteur locatif privé » vise à résoudre les problèmes entre propriétaires et locataires de manière équitable et impartiale.

En théorie, cela devrait faciliter les choses pour les deux parties. Cela signifie également que si un propriétaire ne répond pas adéquatement à une plainte, le locataire pourra s'adresser directement au médiateur.

L'ombudsman peut alors obliger le propriétaire à verser une indemnité pouvant aller jusqu'à 25 000 £.

Les propriétaires devront payer pour être enregistrés – bien qu'aucune redevance n'ait encore été fixée. Les propriétaires qui ne se joignent pas pourraient faire face à de lourdes amendes pouvant aller jusqu'à 5 000 £.

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Dans le cadre du projet de loi sur la réforme des locataires, les propriétaires ne pourront bientôt augmenter les loyers qu'une fois par an. Les propriétaires devront également donner un préavis de deux mois avant toute augmentation de loyer.

Les locataires pourront également faire appel des cas où les propriétaires ont augmenté les loyers de plus de la valeur marchande. Un tribunal indépendant rendra un jugement sur ce qui constitue cela.

Cela signifie que si les remboursements hypothécaires d'un propriétaire augmentent en flèche en raison de la hausse des taux d'intérêt, ils peuvent finir par perdre leur compte jusqu'à ce qu'ils soient autorisés à mettre en œuvre une augmentation de loyer.

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La norme Decent Homes décrit ce qu'un propriétaire doit fournir à un locataire en ce qui concerne ses conditions de vie. Il comprend la modernité des installations, étant dans un état raisonnable d'entretien et d'isolation.

Actuellement, ces normes ne s'appliquent qu'aux logements sociaux. Cependant, le gouvernement a annoncé son intention d'appliquer également les mêmes règles aux propriétaires privés.

Les propriétaires achetant pour louer qui fournissent des logements non conformes à la norme Decent Homes seront tenus responsables via un nouveau «portail immobilier». Celui-ci contiendra une base de données des propriétaires et de leurs propriétés locatives.

Les locataires potentiels pourront voir les cas où une propriété a enfreint la norme Decent Homes et les problèmes en suspens qui n'ont pas encore été résolus.

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Vous vous demandez peut-être s'il faut acheter votre achat-location par l'intermédiaire d'une société anonyme.

Cela peut valoir la peine d'être considéré car cela peut réduire votre facture d'impôt si vous êtes un contribuable à taux plus élevé. Les exigences de revenus locatifs peuvent être inférieures pour les sociétés anonymes qui demandent des prêts immobiliers.

Cependant, il convient de garder à l'esprit que le nombre de prêts immobiliers locatifs proposés aux sociétés anonymes est généralement inférieur à celui des particuliers.

En savoir plus sur l'enregistrement en tant que société à responsabilité limitée (LLC) pour acheter un bien locatif.

En Angleterre et au Pays de Galles, actuellement, un logement privé en location doit avoir une performance énergétique minimale de E avant d'être loué.

Cependant, selon les propositions du gouvernement, toutes les nouvelles locations à partir d'avril 2028 devraient respecter une note EPC minimale de C.

Ces améliorations pourraient s'avérer coûteuses pour les maisons anciennes. Le non-respect du délai pourrait exposer les propriétaires à une amende pouvant aller jusqu'à 30 000 £.

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L'abordabilité des candidats lors de l'obtention de prêts hypothécaires achat-location est généralement mesurée par le taux de couverture des intérêts (ICR). Ce ratio compare les revenus locatifs aux paiements d'intérêts hypothécaires.

Bien que les critères puissent varier d'un prêteur à l'autre, un contribuable dont le taux est inférieur aurait généralement besoin que le revenu locatif dépasse de 125 % le paiement hypothécaire. Pendant ce temps, un contribuable à taux plus élevé serait confronté à une exigence plus stricte, généralement d'environ 145%.

De plus, les prêteurs utilisent des tests de résistance pour atténuer les risques associés aux augmentations potentielles des taux d'intérêt. Ils ajouteront généralement 1 % à 2 % aux vérifications d'abordabilité.

Par exemple, un investisseur avec une propriété évaluée à 300 000 £ et un rendement brut moyen de 6 % s'attendrait à un revenu locatif annuel d'environ 18 000 £. En supposant un taux hypothécaire de 5 % et un dépôt de 25 %, le paiement annuel des intérêts hypothécaires de l'investisseur s'élèverait à 12 504 £.

Pour répondre au critère du ratio de couverture des intérêts de 125 %, le prêteur exigerait un revenu de location de 15 630 £ par an. Ce chiffre atteindrait 21 885 £ pour réussir le test de résistance supplémentaire de 2 %.

Un contribuable moyen à taux plus élevé visant à générer ne serait-ce qu'un petit bénéfice la première année devrait s'assurer un rendement brut supérieur à 7 %.

Cependant, les contribuables au taux de base n'ont besoin que d'un rendement supérieur à 5%, ce qui leur donne plus de flexibilité.

Il vaut également la peine d'examiner l'abordabilité des prêts hypothécaires.

Vous voudrez peut-être tenir compte de l'évolution des prix de l'immobilier dans le temps lors de l'achat d'un bien locatif.

Si les prix de l'immobilier baissent, comme ils l'ont fait ces derniers mois selon certaines données, votre capital diminuera. Cela signifie que vous pourriez vous retrouver dans les eaux agitées des capitaux propres négatifs.

En savoir plus:Tout ce que vous devez savoir sur les prêts immobiliers locatifs

Si vous envisagez de devenir propriétaire locatif, vous devez tenir compte des points suivants :

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