Comptes mondiaux 2022 des prestataires privés enregistrés

Jun 25, 2023

Mis à jour le 7 mars 2023

© Copyright de la Couronne 2023

Cette publication est sous licence selon les termes de la licence Open Government License v3.0, sauf indication contraire. Pour consulter cette licence, rendez-vous sur nationalarchives.gov.uk/doc/open-government-licence/version/3 ou écrivez à l'équipe chargée de la politique d'information, The National Archives, Kew, Londres TW9 4DU, ou envoyez un e-mail à : [email protected].

Lorsque nous avons identifié des informations de copyright de tiers, vous devrez obtenir l'autorisation des détenteurs de droits d'auteur concernés.

Cette publication est disponible sur https://www.gov.uk/government/publications/2022-global-accounts-of-private-registered-providers/2022-global-accounts-of-private-registered-providers

Les comptes mondiaux couvrent l'année jusqu'à fin mars 2022. Au cours de l'année, les restrictions liées à la pandémie de coronavirus ont été progressivement levées. Cependant, la reprise après la pandémie, associée aux effets continus du Brexit et à l'invasion de l'Ukraine par la Russie vers la fin de la période, ont tous contribué à un environnement macroéconomique de plus en plus incertain. Cette publication démontre que les prestataires privés enregistrés (appelés prestataires dans ce document) ont généralement bien répondu aux défis rencontrés au cours de l'année de référence et sont dans une position raisonnablement solide pour répondre à des conditions d'exploitation plus difficiles à l'avenir.

Les comptes mondiaux de l'année dernière ont exposé l'impact perturbateur des premiers verrouillages nationaux sur les investissements dans les stocks nouveaux et existants. Avec de nombreuses restrictions assouplies et finalement levées, les dépenses totales en nouveaux approvisionnements sont remontées à 12,3 milliards de livres sterling en 2022, soit une augmentation de 12 % par rapport à l'année précédente. Le nombre de logements sociaux achevés dans l'année a également augmenté de 9 000 à 49 000.

L'investissement dans le stock existant a atteint des niveaux records. Les dépenses totales de réparation et d'entretien sont passées à 6,5 milliards de livres sterling. Il s'agit d'une croissance de 20 % par rapport au chiffre impacté par le confinement de l'année dernière, mais également nettement au-dessus des niveaux d'avant la pandémie. Le niveau record d'investissement est en partie dû aux dépenses de « rattrapage » liées aux travaux retardés pendant la pandémie et à des facteurs macro-économiques. Cependant, la sécurité des bâtiments et la qualité des stocks ont également été des moteurs importants.

L'augmentation des dépenses sur le stock existant a eu un impact sur la performance financière. L'« excédent sous-jacent » (hors variations de la juste valeur) a légèrement diminué, passant de 2,6 milliards de livres sterling à 2,4 milliards de livres sterling.

Cette baisse s'explique principalement par une baisse de l'excédent d'exploitation de l'activité principale de location de logements sociaux. Le surplus généré par la location de biens sociaux a diminué de 0,4 Md£ à 4,2 Md£. Les coûts d'exploitation associés ont augmenté de 7 %, les plus fortes augmentations étant les dépenses de réparation et d'entretien. Les augmentations de loyer autorisées pour l'année étaient liées à l'inflation de l'IPC de 0,5 % en septembre 2020 plus 1 %.

Plus de 90 % de l'excédent d'exploitation du secteur est généré par l'activité SHL. La dégradation des performances est donc le principal moteur de la baisse de la marge opérationnelle globale à 19%, le niveau le plus bas enregistré depuis 2011.

L'impact de cela sur l'excédent sous-jacent a été compensé par une augmentation de 0,3 milliard de livres sterling du bénéfice comptabilisé sur la vente de propriétés détenues à la location (connues sous le nom de ventes d'immobilisations). Cela comprend les ventes d'escaliers et les ventes aux locataires par le biais des programmes de droit d'achat et de droit d'acquérir. Ensemble, ces catégories de vente d'immobilisations ont été responsables de 75 % de l'augmentation totale.

Le régulateur utilise une mesure de la couverture des intérêts qui inclut toutes les dépenses de réparations majeures comme indicateur clé de la viabilité financière. En incluant les coûts capitalisés, une augmentation des dépenses totales de réparation de 1,1 milliard de livres sterling a entraîné une détérioration de la couverture des intérêts de l'EBITDA MRI[footnote 1] de 24 points de pourcentage à 128%. Les niveaux de couverture des intérêts se sont détériorés depuis un pic de plus de 170 % en 2018 et devraient encore baisser à mesure que le secteur continue d'investir dans les actions existantes et que le coût du financement augmente. L'organisme de réglementation continuera de dialoguer avec les fournisseurs lorsque nous avons des inquiétudes concernant la viabilité financière et les positions d'engagement.

En guise d'atténuation, le secteur continue de faire preuve d'une forte liquidité dans l'ensemble. La dette déclarée au bilan a augmenté de 2,9 milliards de livres sterling (3 %) pour atteindre 89,2 milliards de livres sterling en 2022. Les marchés de financement sont restés actifs et le secteur reste une proposition attrayante pour les investisseurs. Refinancement compris, le secteur a conclu de nouvelles facilités de 12,5 milliards de livres sterling au cours de l'année jusqu'en mars 2022. Bien que le taux de base de la Banque d'Angleterre soit passé de 0,1 % à 0,75 % entre décembre 2021 et mars 2022, le taux d'intérêt effectif (hors frais de rupture ponctuels) est passé de 4,0 % en 2021 à 3,8 % en 2022.

Les comptes mondiaux pour 2022 démontrent une performance financière résiliente face à des conditions économiques et opérationnelles difficiles. Cependant, la détérioration des marges, la baisse des niveaux de couverture des intérêts et la capacité réduite à gérer les risques de baisse sont révélatrices des défis auxquels nous nous attendons à ce que les fournisseurs soient confrontés à l'avenir.

Les événements postérieurs à mars 2022 mettent en évidence l'incertitude de l'environnement opérationnel. Une inflation supérieure à 10 %, un marché du travail tendu et des pénuries de matériaux et de main-d'œuvre ont exercé une pression à la hausse sur les coûts de base. Suite à une consultation gouvernementale, les augmentations de loyer seront désormais plafonnées à 7% pendant un an à partir de mars 2023 pour la plupart des logements locatifs sociaux et abordables.

L'annexe des prévisions financières montre que le secteur reste engagé dans les investissements futurs. Les derniers plans disponibles incluent davantage de dépenses pour de nouvelles fournitures et un investissement record prévu dans le stock existant. Cette dernière est de plus en plus motivée par des facteurs d'efficacité énergétique, des considérations de qualité des stocks, des travaux de construction et de sécurité incendie ainsi que des investissements à plus long terme associés à la décarbonisation.

Dans un passé récent, la capacité d'investissement du secteur a bénéficié de taux d'intérêt historiquement bas. Depuis mars 2022 cependant, le taux de base est passé de 0,75 % à 3,5 %. Les prévisions du marché indiquent de nouvelles hausses vers un pic d'environ 5 % au second semestre 2023.

Des taux d'intérêt plus élevés sont susceptibles d'avoir un impact négatif sur le marché du logement. En tenant compte des cessions d'actifs courants et fixes, les recettes totales des ventes déclarées par le secteur étaient de 6,6 milliards de livres sterling en 2022 et devraient augmenter. L'exposition aux ventes reste un risque clé pour de nombreux fournisseurs, en particulier ceux qui dépendent de la propriété partagée de la première tranche et des reçus de vente purs et simples du marché.

En réponse au niveau d'incertitude sans précédent, nous attendons des fournisseurs qu'ils adaptent leurs plans et tiennent compte des implications des compromis potentiels. Il est essentiel qu'ils continuent à gérer efficacement leurs ressources et leurs risques pour s'assurer que leur viabilité financière est maintenue et qu'ils restent capables de fournir des services efficaces et d'assumer leurs responsabilités envers les locataires.

1.1. Les comptes mondiaux 2022 des prestataires enregistrés (comptes mondiaux) fournissent un aperçu financier du secteur du logement social basé sur une analyse des rendements réglementaires des prestataires privés enregistrés. La publication exclut le parc de logements sociaux détenu par les collectivités locales.

1.2. Le secteur du logement social est diversifié à la fois par la taille des fournisseurs qui y opèrent et par la gamme d'activités que chacun entreprend. Au total, il y a environ 1 400 fournisseurs actifs, dont la majorité ont moins de 1 000 logements. Cette publication porte sur l'analyse financière de 204 grands groupes prestataires qui possèdent ou gèrent au moins 1 000 logements sociaux, représentant ensemble plus de 95 % du parc du secteur.

1.3. L'ensemble de données sous-jacent utilisé pour produire les comptes mondiaux est susceptible de changer à mesure que le nombre de fournisseurs au-dessus ou en dessous du seuil de 1 000 logements change chaque année. De plus, un fournisseur n'a pas été en mesure de finaliser les états financiers à temps pour être inclus dans la publication de cette année. Lorsque l'impact sur les mouvements d'une année sur l'autre est important, cela est expliqué dans la section des notes du document.

1.4. La mise à disposition de logements à louer est la principale activité du secteur. De nombreux prestataires tirent également des revenus de la vente de logements, en proposant des logements en copropriété ou en vente pure et simple. Cette activité expose les prestataires à un profil de risque différent de celui de la location traditionnelle et a modifié le profil financier de plusieurs prestataires.

1.5. La plupart des grands fournisseurs font partie d'une structure de groupe ; ceux-ci peuvent inclure plusieurs fournisseurs enregistrés et entités non enregistrées. Le développement de propriétés destinées à la vente pure et simple et d'autres activités de logement non social sont souvent assurés par des entités non enregistrées ou des coentreprises au sein de structures de groupe. Cela conduit à des différences entre les comptes préparés par les entités enregistrées (niveau entité) et ceux préparés sur une base consolidée du groupe (niveau consolidé). Cette publication présente les résultats tant au niveau consolidé qu'au niveau de l'entité.

1.6. D'autres différences existent entre les fournisseurs. Alors que la plupart des prestataires proposent des logements accompagnés ou des logements pour les personnes âgées, il existe un nombre restreint mais significatif de prestataires principalement spécialisés. Ces prestataires sont confrontés à des défis supplémentaires pour obtenir des contrats de soins et de soutien auprès des autorités locales et d'autres organismes publics. Un sous-ensemble de fournisseurs de logements accompagnés exploite un modèle commercial basé sur la location. Ces fournisseurs détiennent des baux à long terme pour le parc de logements qu'ils gèrent plutôt que de le posséder en propre et ne représentent qu'une petite partie du secteur.

1.7. La grande majorité des fournisseurs sont désignés comme étant à but non lucratif. L'ensemble de données Global Accounts comprend les résultats de quatre fournisseurs à but lucratif qui détiennent plus de 1 000 unités. Ensemble, ils représentent actuellement une partie petite mais croissante du secteur.

1.8. Un examen financier des comptes mondiaux 2021/22 est présenté dans la partie 2. La partie 3 comprend les états financiers agrégés. La partie 4 contient des notes sur les états primaires donnant plus de détails sur les principales écritures et soldes.

1.9. L'annexe comprend une analyse des dernières prévisions financières des prestataires. Celui-ci compare les projections et les plans d'affaires actuels agrégés à ceux soumis les années précédentes.

2.1. La période de rapport couverte par ces Comptes mondiaux comprenait les étapes finales du confinement national mis en œuvre alors que le pays sortait de la COVID-19. La série de mesures introduites par le gouvernement pour atténuer les effets de la pandémie a également été progressivement supprimée au cours de l'année.

2.2. Une combinaison de facteurs externes, dont la pandémie, la fin de la période de transition du Brexit et une augmentation de la demande, a fait grimper les prix des matériaux essentiels dans le secteur de la construction et provoqué des pénuries d'approvisionnement. Des matériaux tels que le ciment, le bois et l'acier ont connu des délais de livraison plus longs, ce qui a entraîné des retards sur les sites de développement[note de bas de page 3]. Le marché du travail a également connu des pénuries d'offre.

2.3. Les pressions inflationnistes avaient déjà augmenté à l'échelle mondiale depuis 2021, alors que les pays commençaient à se remettre de la pandémie et que la demande de biens et d'énergie dépassait l'offre. Vers la fin de la période couverte, cette situation a été exacerbée par l'invasion russe de l'Ukraine voisine le 24 février 2022. La guerre a entraîné de nouvelles hausses des prix mondiaux de l'énergie et des pénuries de certains produits de base, augmentant l'inflation et réduisant considérablement les prévisions de croissance mondiale.

2.4. Au Royaume-Uni, les coûts de construction moyens des nouvelles propriétés ont augmenté de 10,7 %[footnote 4] au cours de la période de 12 mois jusqu'au 31 mars 2022. La production de construction a progressivement augmenté au cours de l'année et en mars 2022, elle affichait le taux de croissance mensuel le plus élevé depuis le début des records en 2014, soit 4,3 %[footnote 5] de plus qu'au même moment l'année précédente. Cela s'est traduit par une augmentation de 25 % du nombre de nouvelles immatriculations de logements en 2021 par rapport à l'année précédente[note 6] (statistiques communiquées pour l'année civile). Les prix de la réparation et de l'entretien des logements ont augmenté de 5,1 % au cours de l'année jusqu'en mars 2022[note de bas de page 7], ce qui était également le taux de croissance le plus élevé depuis le début des records en 2014.

2.5. Dans le but de stimuler le marché du logement, la chancelière a annoncé une augmentation temporaire du seuil du droit de timbre à 500 000 £ de juillet 2020 à juin 2021. Un allégement transitoire supplémentaire de 250 000 £ est resté en place jusqu'à fin septembre[footnote 8].

2.6. Le prix moyen des logements en Angleterre au cours de la période couverte par les comptes mondiaux a augmenté de 9,9 %[note de bas de page 9]. Il y a eu des variations régionales notables dans la performance du marché de l'habitation. East Midlands a été la région à la croissance la plus rapide avec une croissance annuelle de 12,4 %, et Londres, pour la deuxième année consécutive, a enregistré la croissance annuelle la plus faible, où les prix ont augmenté de 4,8 %.

2.7. Le nombre de transactions immobilières a augmenté de 15 % sur l'année, les plus fortes hausses ayant été observées le dernier mois du relèvement du seuil du droit de timbre et le premier mois de l'allègement transitoire du droit de timbre. Par la suite, au cours des deux derniers trimestres de l'année, le nombre de transactions résidentielles est revenu aux moyennes d'avant la pandémie.

2.8. En raison des inquiétudes croissantes concernant l'inflation, le 16 décembre 2021, la Banque d'Angleterre a relevé le taux de base à 0,25 %, la première augmentation en trois ans. Cela a été suivi de deux autres augmentations le 3 février 2022 à 0,5 % et le 17 mars à 0,75 %. Le Sterling Overnight Index Average a également augmenté au cours de l'année, passant de 0,05 % à 0,69 %[note de bas de page 10].

2.9. Au cours de la période couverte par cette publication, le secteur est resté une proposition attrayante pour les investisseurs. Les fournisseurs ont convenu de 12,5 milliards de livres sterling de nouvelles installations au cours de l'année, le financement sur les marchés des capitaux représentant 7,4 milliards de livres sterling.

2.10. Depuis mars 2022, le taux de base de la BOE est passé de 0,75 % à 3,5 % en décembre 2022. Les prévisions du marché indiquent que le taux de base de la BOE augmentera encore pour atteindre un pic éphémère d'environ 5 % au second semestre 2023. Les fournisseurs sont principalement financés par la dette et fixent des taux d'intérêt (pour plus d'un an) sur plus de 80 % de tous les emprunts. Une augmentation de 3 % du taux de base pourrait théoriquement augmenter les charges d'intérêt du financement à taux variable d'environ 900 millions de livres sterling par an. Outre l'augmentation du coût de la dette à taux variable, le refinancement deviendra également plus coûteux. Par conséquent, il est impératif que les fournisseurs continuent de gérer efficacement le risque de taux d'intérêt et de planifier d'autres hausses de taux d'intérêt à l'avenir.

2.11. Le taux d'inflation annuel de l'IPC a augmenté au cours de chacun des 12 mois jusqu'en mars 2022[note de bas de page 11], passant de 0,7 % au début à 7,0 % à la fin de la période. La plus grande contribution à l'augmentation annuelle est venue du logement et des services aux ménages (principalement de l'électricité, du gaz et d'autres combustibles) et des transports. L'inflation devrait atteindre un sommet en 40 ans de 11,1 % [note de bas de page 12] au quatrième trimestre de 2022, révisé à la hausse par rapport au sommet de 8,7 % prévu en mars.

2.12. Les salaires hebdomadaires moyens ont augmenté de 7,0 %[note de bas de page 13] au cours de la période de 12 mois couverte par les comptes mondiaux, bien qu'il y ait eu des variations importantes entre les secteurs, le secteur privé enregistrant des niveaux de croissance plus élevés que le secteur public.

2.13. Le Coronavirus Job Retention Scheme a été introduit en mars 2020 pour permettre aux employeurs de demander une subvention pour couvrir les coûts salariaux des travailleurs en congé. Le régime a été prolongé jusqu'au 30 septembre 2021[note de bas de page 14], les demandeurs recevant 80 % de leur salaire habituel pour les heures non travaillées (jusqu'à 2 500 £ par mois). Cependant, à partir de juillet 2021, des modifications ont été apportées au régime, ce qui signifiait que les employeurs devaient contribuer aux coûts salariaux.

2.14. Le nombre de personnes bénéficiant du crédit universel était de 4,8 millions [note de bas de page 15] en mars 2022, une baisse par rapport aux chiffres rapportés pour mars 2021 de 5,2 millions mais plus élevée que le nombre rapporté à la dernière date de comptage avant la pandémie de coronavirus de 2,5 millions. Cependant, ces chiffres sont dans une certaine mesure gonflés par le déploiement continu du crédit universel. Le ministère du Travail et des Pensions a l'intention de transférer tous les anciens bénéficiaires d'avantages sociaux et de crédits d'impôt vers le crédit universel d'ici la fin de 2024. Le nombre de ménages bénéficiant du crédit universel en Angleterre demandant un droit au logement avec un propriétaire à loyer social est passé de 1,1 million en mars 2021 [note de bas de page 16] à 1,2 million en mars 2022.

2.15. Au cours de la période de référence des comptes mondiaux, des augmentations de loyer annuelles maximales de l'IPC +1 % ont été autorisées pour la majorité des propriétés. Les augmentations de loyer autorisées étaient basées sur l'IPC de septembre 2020 de 0,5 %.

2.16. En août 2022, le Gouvernement a lancé une consultation sur les loyers des logements sociaux qui proposait de plafonner la hausse maximale pouvant être appliquée. Alors qu'un plafond de loyer reflète un écart par rapport à la politique de l'IPC +1 % définie dans la norme de loyer 2020, sans cette intervention, les loyers auraient pu être augmentés jusqu'à 11,1 % à partir d'avril 2023. En novembre, le gouvernement a annoncé que l'augmentation de loyer maximale autorisée pour les locataires existants sera limitée à 7 % entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024 pour les logements à loyer social et à loyer abordable.

2.17. Le coronavirus a provoqué le plus grand choc économique de l'histoire moderne. Le gouvernement et la BOE ont introduit des politiques conçues pour atténuer certains des impacts économiques négatifs de la pandémie. Grâce à la résilience globale du secteur du logement et à l'efficacité des mesures introduites, les prestataires ont généralement été en mesure de traverser la tempête économique relativement indemne.

2.18. Malgré cela, la période qui a suivi celle couverte par cette publication a connu des niveaux records d'inflation, de nouvelles augmentations des taux d'intérêt et des retards dans l'approvisionnement en matériaux de construction ainsi que des pénuries de main-d'œuvre. Des conditions économiques difficiles devraient prévaloir pendant une période prolongée, de nombreux commentateurs prédisant une période de récession. Pour le Royaume-Uni, le Fonds monétaire international a révisé à la baisse les prévisions de croissance annuelle du produit intérieur brut pour 2023, passant de 1,2 % en avril 2022 à 0,3 % en octobre 2022.

2.19. La perspective de la cote de crédit du Royaume-Uni a été révisée de stable à négative[note de bas de page 17]. Cela, ainsi que les pressions financières et financières dans le secteur, ont fait que certains fournisseurs ont également vu leur perspective devenir négative [note de bas de page 18]. De nouvelles révisions sont probables dans le secteur du logement social[note 19], car l'inflation, les taux d'intérêt et une augmentation significative des travaux de sécurisation des bâtiments et de décarbonisation continuent d'affaiblir les performances opérationnelles du secteur. La trajectoire des indicateurs macro-économiques et leur impact sur les prestataires et les locataires est incertaine. Il est plus important que jamais que les fournisseurs surveillent de près et mettent à jour leurs plans pour refléter les risques économiques et opérationnels en cours.

2.20. Les premières périodes de confinement liées au COVID-19 en 2020 ont entraîné une pause temporaire sur la plupart des chantiers de construction. Cela s'est traduit par une baisse des investissements dans l'offre neuve au cours des 12 mois jusqu'en mars 2021. Bien que certaines restrictions soient restées en place jusqu'en janvier 2022, l'activité de construction a été autorisée à se poursuivre tout au long de la période couverte par cette publication.

2.21. L'investissement total dans l'offre neuve s'est élevé à 12,3 milliards de livres sterling, y compris les logements sociaux, les propriétés développées pour la vente et les immeubles de placement. Il s'agit d'une augmentation de 12 % sur des dépenses de 10,9 milliards de livres sterling en 2021.

Figure 1 : Investissement dans une nouvelle offre

2.22. Bien qu'en augmentation par rapport à l'année précédente, l'investissement total dans l'offre neuve était inférieur au pic pré-pandémique signalé en 2020. Néanmoins, l'investissement dans le logement social reste élevé par rapport au logement non social. Au cours de l'année se terminant en mars 2022, les travaux de construction ont été affectés par des problèmes de chaîne d'approvisionnement, ce qui a eu un impact sur la disponibilité des matériaux et de la main-d'œuvre. De nombreux fournisseurs ont fait référence aux retards du programme et au retard du programme de développement au cours de cette période dans leurs soumissions à l'enquête trimestrielle[note de bas de page 20].

2.23. Au total, le secteur a investi 9,2 milliards de livres sterling dans de nouveaux logements sociaux à louer (y compris l'élément locatif des propriétés en copropriété), livrant 49 000 nouvelles unités. Il s'agit d'une augmentation significative par rapport aux 40 000 unités achevées en 2021. Net des démolitions et des cessions, le nombre total de logements sociaux détenus par les prestataires a augmenté de 1 % pour atteindre 2 770 000.

2.24. En plus des 9,2 milliards de livres sterling investis dans les logements sociaux à louer, les fournisseurs ont dépensé 3,1 milliards de livres sterling supplémentaires pour l'offre de propriétés développées pour la vente et d'unités classées comme immeubles de placement.

2.25. Comme ce fut le cas pour les dépenses en nouveaux approvisionnements, les investissements dans les stocks existants ont également chuté en 2021 en raison des retards et des arrêts liés à la pandémie. Cependant, en 2022, les dépenses totales de réparation et d'entretien se sont redressées et ont atteint des niveaux records, nettement supérieurs aux chiffres d'avant la pandémie.

Figure 2 : Dépenses totales de réparations majeures et d'entretien (consolidées)

2.26. Les dépenses totales de réparation et d'entretien ont augmenté de 20 % pour atteindre 6,5 milliards de livres sterling. L'investissement capitalisé dans le stock existant (celui qui s'ajoute à la valeur comptable de l'actif) a augmenté de 39 % pour atteindre 2,2 milliards de livres sterling. Les réparations et l'entretien indiqués comme des dépenses dans l'état du résultat global (SOCI) ont augmenté de 13 % pour atteindre 4,3 milliards de livres sterling. En 2022, plus de 80 % des fournisseurs ont signalé une augmentation de 5 % ou plus des dépenses de réparation et d'entretien par unité.

2.27. La forte augmentation des dépenses en 2022 est en partie attribuable aux dépenses de « rattrapage » liées aux travaux retardés pendant la pandémie. Cependant, il y avait plusieurs autres facteurs contributifs. Pour certains grands fournisseurs, la livraison de travaux de sécurité incendie et de construction a été un facteur important d'augmentation des dépenses. D'autres ont mentionné les problèmes de chaîne d'approvisionnement et les pénuries de main-d'œuvre comme facteur de croissance des coûts.

2.28. Les derniers plans d'affaires montrent un engagement supplémentaire à investir dans le stock existant. Les augmentations des prévisions de dépenses sont, dans une plus large mesure, dues à la qualité des stocks et à des facteurs de décarbonation. Les fournisseurs doivent continuer à s'assurer que le stock répond aux exigences actuelles et en évolution. Dans certains cas, cela signifiera trouver un équilibre entre le maintien de la résilience financière et la fourniture de services essentiels.

2.29. L'augmentation des investissements dans la nouvelle offre et les niveaux records de travaux de réparation capitalisés ont conduit à une augmentation de la valeur totale des actifs immobiliers détenus par le secteur de 7,0 milliards de livres sterling à 187,1 milliards de livres sterling.

Figure 3 : Patrimoine immobilier (consolidé)

2h30. Les actifs immobiliers comprennent 173,3 milliards de livres sterling de logements sociaux détenus pour la location et en cours de construction, 7,4 milliards de livres sterling d'immeubles de placement (principalement des loyers du marché) et 6,4 milliards de livres sterling de propriétés destinées à la vente. Ce dernier concerne principalement les terrains et immeubles en cours de construction.

2.31. L'annexe montre que les derniers plans d'activité incluent des niveaux d'investissement accrus. Le total des engagements de capital déclarés dans les états financiers à la fin de 2022 s'élevait à 41,4 milliards de livres sterling, soit une augmentation de 7 % par rapport à l'année dernière, dont 21,2 milliards de livres sterling avaient été contractés.

2.32. L'investissement dans les propriétés existantes et la nouvelle offre a été principalement financé par les excédents d'exploitation, la dette et les subventions en capital. La dette totale du secteur a augmenté de 2,9 milliards de livres sterling (3 %) pour atteindre 89,2 milliards de livres sterling. Cela était proportionnel à l'augmentation comparable signalée en 2021 (3,2 milliards de livres sterling).

2.33. Une nouvelle subvention d'un montant total de 1,5 milliard de livres sterling a été reçue au cours de l'année. Au 31 mars 2022, la subvention en capital totale comptabilisée au bilan était de 39,1 milliards de livres sterling.

Figure 4 : Dette totale (consolidée)

2.34. Refinancement compris, au cours de l'année jusqu'en mars 2022, le secteur a convenu de nouvelles facilités de 12,5 milliards de livres sterling. Bien qu'inférieur au record de 15,1 milliards de livres sterling levé l'année précédente, le montant des nouveaux financements convenus en 2022 était nettement supérieur à la moyenne à long terme. Fin mars 2022, les facilités non tirées disponibles s'élevaient à 29,8 milliards de livres sterling (27,8 milliards de livres sterling en mars 2021)[note de bas de page 22].

2.35. Les fournisseurs ont continué à accéder au financement via les marchés des capitaux, avec 7,4 milliards de livres sterling levés au cours de l'année (2021 : 9,8 milliards de livres sterling). En comparaison, de nouveaux prêts bancaires de 4,6 milliards de livres sterling ont été accordés au cours de l'année (2021 : 4,8 milliards de livres sterling). Au 31 mars 2022, environ 51 % des facilités existantes étaient sous forme de prêts bancaires.

2.36. Le taux de base de la BOE est passé de 0,75 % en mars 22 à 3,50 % à la fin de l'année avec de nouvelles hausses probables. Au total, 80 % de la dette du secteur est détenue à des taux d'intérêt fixes pendant plus d'un an. Cependant, l'exposition au risque de taux d'intérêt varie d'un fournisseur à l'autre. Bien que le secteur reste une perspective attrayante pour les investisseurs, les fournisseurs doivent se préparer à une période de taux d'intérêt plus élevés.

2.37. Les niveaux d'endettement déclarés sont demeurés stables au cours de l'année. L'augmentation de l'endettement de 3 % est en ligne avec la croissance du chiffre d'affaires et légèrement inférieure à l'augmentation de 4 % de la valeur nette comptable du patrimoine de logements sociaux. La dette par part a légèrement augmenté de 2 %.

2.38. Sur la base des états financiers consolidés, l'excédent déclaré en 2022 était de 4,0 milliards de livres sterling, une augmentation par rapport aux 2,9 milliards de livres sterling déclarés en 2021.

Figure 5 : Principaux facteurs ayant une incidence sur l'excédent déclaré (consolidé)

2.39. Comme le montre la figure ci-dessus, l'excédent déclaré fluctue d'une année sur l'autre en raison des variations de la juste valeur. Cela est particulièrement vrai dans les états financiers consolidés qui incluent souvent des gains de juste valeur provenant d'activités de fusion de groupes. L'excédent sous-jacent, à l'exclusion de ces gains et pertes « hors trésorerie », est passé de 2,6 milliards de livres sterling en 2021 à 2,4 milliards de livres sterling en 2022.

2.40. Chacun des principaux facteurs à l'origine de l'excédent déclaré est examiné tour à tour plus bas.

2.41. (A) Les gains de juste valeur (exclus de l'excédent sous-jacent) ont augmenté de 1,2 milliard de livres sterling :

2.42. (B) Une augmentation du bénéfice comptabilisé sur les ventes d'immobilisations de 0,3 milliard de livres sterling :

2.43. (C) Une diminution des charges financières nettes de 0,1 milliard de livres sterling :

2.44. (D) Une diminution de l'excédent d'exploitation de 0,5 milliard de livres sterling :

2.45. L'excédent déclaré de 4,0 milliards de livres sterling a été augmenté de 2,0 milliards de livres sterling pour donner un résultat global total pour la période de 6,0 milliards de livres sterling. Cela s'explique principalement par des gains actuariels de 1,5 milliard de livres sterling comptabilisés au titre des régimes de retraite. Le gain est attribuable aux modifications des hypothèses financières et économiques sous-jacentes qui sous-tendent les évaluations et annule une perte de 1,4 milliard de livres sterling comptabilisée l'année précédente.

2.46. Plus de 70 % du chiffre d'affaires total du secteur est généré par l'activité SHL (Figure 6). 17 % supplémentaires sont générés par le développement en vue de la vente ; soit des cessions en première tranche des copropriétés soit des cessions sur le marché.

Figure 6 : Répartition du chiffre d'affaires (consolidé)

2.47. L'excédent d'exploitation (hors ventes d'immobilisations) a diminué de 0,5 milliard de livres sterling à 4,4 milliards de livres sterling, principalement en raison d'une baisse de 0,4 milliard de livres sterling de l'excédent de l'activité SHL. Cette diminution est examinée dans la section ci-dessous. Cependant, la baisse de la marge sur le cœur de métier du secteur se traduit par une dégradation de la marge opérationnelle globale à moins de 20% sur la base des rendements consolidés. Il s'agit du niveau le plus bas enregistré depuis 2011.

2.48. La mesure clé du secteur de sa capacité à couvrir les coûts financiers permanents de l'activité d'exploitation est la couverture des intérêts. La mesure de couverture des intérêts utilisée par le régulateur comprend toutes les dépenses de réparations majeures. Cela garantit une comparaison cohérente des performances entre les fournisseurs, quelles que soient les politiques de capitalisation.

Figure 7 : Couverture des intérêts EBITDA MRI (consolidé)

2.49. La couverture globale des intérêts de l'EBITDA MRI est tombée à 128 %, le niveau le plus bas enregistré depuis 2012. Le moteur de la baisse de la couverture des intérêts en 2022 est une diminution de 1,0 milliard de livres sterling de l'EBITDA MRI total signalé par le secteur, qui est à son tour attribuable à une augmentation de 1,1 milliard de livres sterling des dépenses de réparation et de maintenance.

2,50. Comme indiqué dans le tableau 3 ci-dessous, le niveau d'endettement agrégé (dette sur chiffre d'affaires) et le coût du financement (taux d'intérêt effectif) sont en revanche restés relativement stables.

2.51. La valeur médiane de la couverture des intérêts EBITDA MRI était de 144 % (2021 : 183 %), 76 % des fournisseurs déclarant un chiffre supérieur à 100 %. Il s'agit d'une diminution par rapport à 2021, lorsque 87 % des prestataires ont déclaré un chiffre supérieur à 100 %.

2.52. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les prestataires individuels peuvent avoir des niveaux de couverture des intérêts relativement faibles. Cependant, alors que le secteur émerge des effets de la pandémie, les dépenses de gestion d'actifs sont une priorité claire. Nous prévoyons que les investissements dans les stocks existants se poursuivront et les derniers plans d'affaires des fournisseurs mettent en évidence une concentration accrue sur la qualité des stocks et la décarbonation.

2.53. La plupart des fournisseurs ont des clauses de couverture des intérêts avec des limites généralement comprises entre 110 % et 125 %. La base utilisée pour les calculs des clauses restrictives peut exclure des éléments de dépenses de réparations majeures, en particulier lorsqu'elles se rapportent à des coûts exceptionnels. Lorsque ce n'est pas le cas, de nombreux fournisseurs ont demandé des dérogations aux prêteurs pour exclure des composantes spécifiques des dépenses des calculs des clauses restrictives.

2.54. L'organisme de réglementation surveille en permanence la viabilité financière, y compris le respect des clauses restrictives, de tous les fournisseurs. Les récents jugements réglementaires publiés par le régulateur reflètent l'impact de l'augmentation des dépenses de gestion d'actifs et les pressions financières plus larges auxquelles sont actuellement confrontés les fournisseurs. Nous continuerons à dialoguer avec les fournisseurs pour obtenir une assurance là où il y a des indicateurs d'affaiblissement de la marge.

2.55. L'excédent sur SHL a diminué de 0,4 milliard de livres sterling à 4,2 milliards de livres sterling. Le chiffre d'affaires de SHL a augmenté de 0,4 milliard de livres sterling à 16,5 milliards de livres sterling, tandis que les coûts ont augmenté de 0,8 milliard de livres sterling à 12,4 milliards de livres sterling. La marge opérationnelle est passée d'un pic de 34 % en 2017 à 25 % en 2022.

Figure 8 : Croissance des revenus et des dépenses des locations de logements sociaux (consolidé)

2.56. Pour l'année se terminant en mars 2022, les augmentations de loyer autorisées ont été plafonnées à 1,5 % (inflation IPC de septembre 2020 de 0,5 % plus 1 %). Cela a contribué à une augmentation du total des loyers à recevoir de 2,1 % à 14,2 milliards de livres sterling.

2.57. Les augmentations de loyer autorisées ont été dépassées par la croissance des dépenses d'exploitation de 6,9 % (0,8 milliard de livres sterling), attribuable en grande partie à une augmentation de 13 % (0,5 milliard de livres sterling) des dépenses d'exploitation pour les réparations et l'entretien. Les frais de gestion et de service ont également augmenté de 4 % (0,2 G£).

2.58. Les facteurs opérationnels exerçant une pression à la hausse sur les coûts de réparation et d'entretien ont déjà été abordés dans cette publication. L'environnement économique a également joué un rôle dans la croissance générale des charges d'exploitation. L'inflation annuelle de l'IPC est passée de 1,5 % en avril 2021 à 7,0 % en mars 2022. La grande majorité des prestataires (85 %) ont signalé une baisse de leur marge opérationnelle sur l'activité SHL.

2.59. Les pertes vides et les arriérés actuels des locataires sont des indicateurs de performance clés pour évaluer l'efficacité de la location et du recouvrement des loyers.

Figure 9 : Vides et arriérés actuels des locataires en % du loyer brut

2.60. La perte de loyer des propriétés vides a augmenté pendant la pandémie. En pourcentage du loyer brut, les pertes de vide ont atteint 1,9 % en 2021, le point le plus élevé depuis 2010. Les résultats jusqu'en mars 2022 sont restés à des niveaux similaires et rien n'indique encore un retour aux niveaux d'avant la pandémie.

2.61. Les fournisseurs ont connu une augmentation des délais de réparation des vides en raison de pénuries de matériel et de main-d'œuvre, en plus des arriérés liés au covid. Les niveaux de vide les plus élevés continuent d'être rencontrés par les fournisseurs avec une grande proportion d'unités de logement accompagné, d'unités de maisons de soins ou de logements pour personnes âgées.

2.62. Les impayés actuels des locataires ont progressivement augmenté au cours des quatre dernières années et s'élèvent désormais à 5,2 % des loyers bruts contre 5,0 % en 2021. Au cours de l'exercice 2021/22, le niveau soutenu de vacance et la hausse des impayés n'ont pas eu d'impact significatif sur les performances opérationnelles du secteur.

2.63. Cependant, après la période couverte par les comptes mondiaux, les soumissions à l'enquête trimestrielle[note 23] n'ont constaté aucun changement dans les niveaux de vide et une augmentation des niveaux d'arriérés et de créances irrécouvrables résultant de l'impact de la crise du coût de la vie. On s'attend à ce que ces indicateurs continuent de se détériorer en 2022/23 et les fournisseurs devront surveiller de près leur position.

2.64. Stimulées par la vigueur du marché du logement, les recettes totales des ventes ont atteint 6,6 milliards de livres sterling (2021 : 5,7 milliards de livres sterling). L'excédent correspondant sur les ventes est passé à 1,7 milliard de livres sterling (2021 : 1,3 milliard de livres sterling).

Figure 10 : Bénéfice sur ventes (consolidé)

2.65. De nombreux prestataires développent des propriétés à vendre. Il peut s'agir d'unités de vente pure et simple à des valeurs de marché ou d'unités d'accession à la propriété à faible coût où une partie du bien est vendue en première tranche. Les deux types de vente sont classés comme ventes d'actifs courants et sont inclus dans les activités opérationnelles.

2.66. Le développement à vendre est concentré dans un petit nombre de grands fournisseurs fortement exposés au marché du logement. Comme en 2021, le surplus total reconnu sur ces deux types de vente combinés était de 0,5 milliard de livres sterling.

2.67. En ce qui concerne les ventes directes, 85 % des recettes totales du secteur sont déclarées par seulement 19 fournisseurs. Alors que les conditions du marché changent en réponse à la volatilité économique récente, l'exposition des ventes reste un risque clé à gérer pour plusieurs fournisseurs.

2.68. Le secteur comptabilise également les bénéfices réalisés sur la vente de propriétés détenues à des fins de location. Ces ventes sont classées comme ventes d'immobilisations et le bénéfice déclaré sur la cession a augmenté de 0,3 milliard de livres sterling pour atteindre 1,2 milliard de livres sterling.

Figure 11 : Bénéfice sur ventes d'immobilisations (consolidé)

2.69. Environ 75% de l'augmentation en 2022 était attribuable au surplus constaté sur les ventes d'escaliers aux locataires en copropriété et sur les ventes RTB / RTA. Les autres ventes d'immobilisations ont généré un bénéfice de 0,6 milliard de livres sterling en 2022. Cela concerne principalement les transactions boursières entre les fournisseurs enregistrés et la vente stratégique de propriétés vides.

4.1.1. Cette analyse est basée sur une base de données d'informations dérivées des états financiers vérifiés des fournisseurs de logements. La base de données contient des données provenant des déclarations réglementaires des comptes annuels (connues sous le nom d'évaluations de la viabilité financière) qui doivent être soumises par les fournisseurs qui possèdent ou gèrent 1 000 logements ou plus.

4.1.2. La base de données exclut les déclarations réglementaires soumises par deux fournisseurs avec des fins d'exercice non standard. Ces fournisseurs ont des clôtures d'exercice au 30 septembre 2021 et au 31 octobre 2021. La période couverte dans leurs états financiers ne serait pas proportionnelle au reste de l'ensemble de données (basé principalement sur la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022). Aucun des fournisseurs exclus n'a d'impact significatif sur les chiffres de cette publication.

4.1.3. Lorsqu'un fournisseur est une société mère d'une structure de groupe qui produit des états financiers consolidés, il soumet à la fois une entité et une FVA consolidée.

4.1.4. Ces rendements réglementaires sont agrégés pour produire l'état de la situation financière, l'état des variations des réserves et le SOCI. Les déclarations et les notes contenues dans ce document sont basées sur les ensembles de données d'entité et consolidées pour 2021/22. Des chiffres comparatifs pour 2020/21 sont également fournis.

4.1.5. Les chiffres ont été arrondis au milliard de livres sterling le plus proche avec une décimale. Cela peut entraîner des différences d'arrondi dans les totaux, car les rendements individuels sont libellés en milliers de livres sterling.

4.1.6. Le SOCI agrégé reflète la somme des activités des prestataires privés enregistrés pour toutes les périodes comptables se terminant entre le 1er avril 2021 et le 31 mars 2022.

4.1.7. Le SOFP agrégé est la somme des relevés individuels dont la fin d'exercice tombe dans la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022.

4.1.8. Des informations complémentaires sont fournies sur les autres activités, certaines notes annexes aux états financiers et le nombre de logements en gestion.

4.1.9. Un petit nombre de modifications ont été apportées au modèle FVA pour 2022. Celles-ci comprenaient la suppression de lignes qui ne sont plus nécessaires, y compris celles relatives au fonds de cession, à la mesure initiale de la pension à prestations définies et à l'enregistrement du passif de pension dans les notes des créanciers. Des indications supplémentaires ont été fournies sur la comptabilisation des provisions pour retraites, et une nouvelle ligne et une nouvelle note ont été ajoutées pour la ventilation des ventes de logements non sociaux afin de permettre l'identification des ventes sur le marché par rapport aux ventes en bloc.

4.2.1. Le chiffre d'affaires de SHL a augmenté de 2 % dans le rendement consolidé et de 3 % dans le rendement de l'entité, atteignant respectivement 16,5 milliards de livres sterling et 16,4 milliards de livres sterling. Les facteurs contribuant à la faible différence entre les chiffres consolidés et ceux de l'entité comprennent le chiffre d'affaires des fournisseurs enregistrés avec moins de 1 000 unités lorsqu'elles font partie de structures de groupe, et l'activité de location de logements sociaux menée en dehors de l'Angleterre.

4.2.2. Les revenus locatifs ont augmenté de 295 M£ (2 %) dans les rendements consolidés, reflétant le retour aux augmentations de loyer autorisées. Ceux-ci ont été plafonnés à l'IPC de septembre 2020 de 0,5% + 1%. Pour l'élément locatif des unités de copropriété, les augmentations ont été plafonnées à RPI + 0,5%, ce qui pour les prestataires utilisant septembre 2020 comme date de révision équivaudrait à une augmentation de 1,6%. Une augmentation nette du nombre total d'unités de logement au cours de l'année a encore augmenté le niveau des revenus locatifs enregistrés, tandis que les modifications de la population des fournisseurs dans l'ensemble de données ont eu un impact négligeable.

4.2.3. Au niveau du groupe consolidé, les pertes de loyers nuls ont augmenté de 4 % pour atteindre 0,3 milliard de livres sterling. Cela reste à des niveaux élevés par rapport à la moyenne sur trois ans de 0,2 milliard de livres sterling avant la pandémie. Les fournisseurs ont connu une augmentation des délais de réparation des vides en raison des pénuries de matériel et de main-d'œuvre, ainsi que des arriérés liés au covid. Les niveaux les plus élevés de pertes de loyers vides sont généralement signalés par les fournisseurs disposant d'une grande proportion d'unités de logement accompagné, d'unités de maisons de soins ou de logements pour personnes âgées. Les pertes de vides liées aux logements accompagnés et aux logements pour personnes âgées représentent 37 % des pertes de vides totales, bien que ces logements ne représentent que 13 % du total des logements sociaux.

4.2.4. Les dépenses totales de SHL ont augmenté de 7 % pour atteindre 12,4 milliards de livres sterling. Les créances irrécouvrables et la dépréciation des immeubles d'habitation ont vu leur valeur baisser, tandis que tous les autres domaines de dépenses ont connu des augmentations de coûts.

4.2.5. Les coûts totaux d'entretien et de réparations majeures (comptabilisés comme dépenses d'exploitation) ont augmenté de 13 % en 2022, 87 % des fournisseurs signalant une augmentation des dépenses par rapport à 2021. Dans ce cadre, les dépenses d'entretien courant et d'entretien planifié ont augmenté de 396 millions de livres sterling (12 %) au cours de l'année, les fournisseurs ayant rattrapé l'arriéré de travaux en suspens retardés pendant la pandémie. Une augmentation de la demande après le verrouillage a entraîné une utilisation accrue des entrepreneurs, augmentant le coût des réparations adaptées. Les dépenses de réparations majeures passées en charges ont également augmenté de 94 millions de livres sterling (17 %), reflétant les dépenses supplémentaires consacrées aux programmes de sécurité incendie et de décarbonisation.

4.2.6. Les frais de service ont augmenté de 80 millions de livres sterling (4 %), les revenus correspondants augmentant de 28 millions de livres sterling (2 %). Le ratio des revenus de redevances sur les coûts associés a légèrement baissé à 77 % (2021 : 79 %).

4.2.7. Les dotations aux amortissements ont augmenté de 69 millions de livres sterling (3 %) sur l'année, reflétant la poursuite des investissements dans des propriétés nouvelles et existantes au cours des dernières années. Les charges de dépréciation ont été inférieures de 11 millions de livres sterling (28 %) à celles de 2021, principalement en raison d'une réduction de la dépréciation des valeurs immobilières lorsque des problèmes de sécurité des bâtiments avaient été identifiés. Cela reflète l'augmentation des dépenses en matière de construction et de sécurité incendie au cours de l'année. Les charges pour créances irrécouvrables, y compris le mouvement des provisions et des montants passés en pertes, ont été inférieures de 9 millions de livres sterling (10 %) à celles de l'année précédente.

4.2.8. Les frais de gestion ont augmenté de 125 M£ (4 %) sur l'année. Plus de 70 % des fournisseurs ont signalé une augmentation des coûts de gestion par rapport à 2021. Les autres coûts, y compris les paiements de location, ont augmenté de 51 m £ (18 %).

4.2.9. Sur une base consolidée, l'excédent d'exploitation a diminué de 412 M£ (9 %), la marge d'exploitation passant de 28,4 % à 25,3 %. La marge par entité n'est pas significativement différente.

4.2.10. Le chiffre d'affaires des ventes de la première tranche de LCHO dans les états consolidés a augmenté de 25 % (403 m £) pour atteindre 2 037 m £ (2021 : 1 634 m £). La marge est restée à 16 %, conformément à 2021, ce qui a entraîné un excédent global sur les ventes de 334 M£ (2021 : 265 M£). L'activité de vente de LCHO est répandue dans tout le secteur, plus des trois quarts des prestataires déclarant des revenus provenant de cette source. Cependant, il est fortement concentré parmi un petit nombre de ces fournisseurs, avec 28 PRP déclarant un chiffre d'affaires de plus de 20 millions de livres sterling chacun, représentant les deux tiers du total du secteur. Près de 20 % de l'augmentation du chiffre d'affaires de LCHO en 2022 était attribuable à un seul fournisseur.

4.2.11. Les données de l'enquête trimestrielle sur les finances et les risques montrent qu'il y a eu une augmentation de 17 % du nombre d'unités de première tranche vendues au cours de l'année jusqu'en mars 2022 par rapport à l'année précédente. Cela fait suite à une augmentation de 15 % des achèvements d'unités signalés dans les rendements FVA au cours de la même période.

4.2.12. Les revenus des autres activités de logement social non locatif ont diminué de 10 % (77 M£) dans les comptes consolidés pour atteindre 727 M£. Les coûts ont augmenté de 4 % pour atteindre 1 088 M£, entraînant un déficit de 361 M£ (déficit 2021 : 244 M£).

4.2.13. Plus de la moitié des autres revenus du logement social non locatif déclarés par le secteur concernent les services d'accompagnement. À 389 millions de livres sterling, les revenus des services de soutien sont restés conformes à ceux déclarés en 2021, mais il y a eu une augmentation de 13 millions de livres sterling du déficit global de cette activité, qui est passé à 25 millions de livres sterling. Les revenus des services de soutien sont concentrés sur un petit nombre de prestataires, 13 PRP déclarant chacun des revenus supérieurs à 10 millions de livres sterling provenant de cette source et représentant au total près de 70 % du total du secteur.

4.2.14. L'activité de développement a représenté plus de la moitié du déficit total des autres activités de logement social. Des revenus de 25 millions de livres sterling ont été signalés, provenant principalement de services de développement fournis à des organisations externes. En plus des frais généraux liés à ces services, les coûts de développement totaux de 222 millions de livres sterling comprenaient des coûts de projet non capitalisables, des coûts d'abandon et des charges de dépréciation. Près de la moitié des coûts de développement totaux du secteur ont été déclarés par un seul fournisseur.

4.2.15. Le reste des autres activités de logement social dans les comptes consolidés comprend les services aux collectivités et de proximité et les services de gestion, en plus d'une gamme d'autres activités. Le secteur a déclaré un revenu de 313 millions de livres sterling provenant de ces activités (2021 : 381 millions de livres sterling) et un déficit global de 139 millions de livres sterling (déficit 2021 : 68 millions de livres sterling).

4.2.16. Le chiffre d'affaires des autres activités de logement social est plus élevé dans les comptes de l'entité qu'au niveau du groupe, du fait de l'effet des opérations intra-groupe qui sont éliminées en consolidation. Les revenus des services de développement sont supérieurs de 201 millions de livres sterling au niveau de l'entité par rapport au niveau du groupe, et les autres revenus sont supérieurs de 112 millions de livres sterling. Ces catégories comprennent les refacturations à d'autres entités au sein des structures du groupe pour les services fournis et pour les frais généraux centraux. Le chiffre d'affaires de l'entité comprend également des reçus de Gift Aid de 140 millions de livres sterling (voir note 3).

4.2.17. Le chiffre d'affaires des propriétés développées pour la vente pure et simple a diminué de 206 M£ (11 %) à 1 732 M£ dans les comptes consolidés. Les marges de vente ont également diminué, passant de 11 % en 2021 à 10 % en 2022, ce qui s'est traduit par un excédent global de 168 m £ (2021 : 221 m £). Deux fournisseurs ont signalé une réduction du revenu des ventes pur et simple de plus de 65 millions de livres sterling chacun, signalant ensemble une diminution de l'excédent de près de 75 millions de livres sterling.

4.2.18. De nouvelles divulgations ajoutées à la FVA pour 2022 ont indiqué que le chiffre d'affaires des ventes pures et simples comprenait 83 millions de livres sterling de revenus provenant des ventes en gros à d'autres organisations. Cela a été signalé par six fournisseurs et a généré un excédent de 5 millions de livres sterling.

4.2.19. L'activité de vente pure et simple est concentrée sur un nombre relativement restreint de prestataires, un tiers des PRP déclarant un chiffre d'affaires lié à cette activité. 10 fournisseurs ont déclaré un chiffre d'affaires supérieur à 50 millions de livres sterling chacun, représentant ensemble près des deux tiers du total global du secteur.

4.2.20. L'activité de vente pure et simple est principalement entreprise par des entités non enregistrées au sein de structures de groupe et est donc sensiblement plus importante dans les rendements consolidés. Au total, 28 entités individuelles enregistrées ont déclaré des revenus de vente purs et simples s'élevant à 186 millions de livres sterling; équivalant à 11 % du revenu total du secteur tel que déclaré dans les déclarations consolidées.

4.2.21. Un certain nombre de fournisseurs livrent des unités pour la vente pure et simple par le biais de coentreprises, dont les revenus et les dépenses ne sont pas déclarés séparément. L'excédent net des coentreprises est inclus dans le compte de résultat sous la rubrique "Autres éléments" (voir note 5).

4.2.22. Les revenus de toutes les autres activités de logement non social ont augmenté de 15 % (236 M£) dans les comptes consolidés pour atteindre 1 802 M£. Les coûts ont également augmenté de 15 % pour atteindre 1 670 M£, ce qui a entraîné un excédent de 132 M£ (excédent 2021 : 108 M£).

4.2.23. Le chiffre d'affaires des autres logements non sociaux de 1 802 M£ est analysé par les prestataires entre le loyer du marché (297 M£ ; 17 %), l'offre de maisons de repos (235 M£ ; 13 %), le logement étudiant (89 M£ ; 5 %) et les charges des services d'accompagnement non social (48 M£ ; 3 %). Cependant, la majeure partie du chiffre d'affaires ne relève pas de ces catégories et est divulguée comme « autre ». Cette catégorie représentait 63 % (1 133 M£) du chiffre d'affaires total des autres logements non sociaux et a connu une augmentation de 26 % sur l'année. Un déficit de 39 millions de livres sterling a été signalé (déficit 2021 : 37 millions de livres sterling).

4.2.24. Les autres activités non sociales sont concentrées dans un petit nombre de groupes spécialisés ou divers ; 11 fournisseurs ont chacun déclaré des revenus supérieurs à 20 millions de livres sterling et représentaient ensemble plus de 60 % du total global du secteur de 1 133 millions de livres sterling. La nature de l'activité de logement non social varie selon les fournisseurs et comprend la fourniture d'installations de loisirs, la gestion immobilière, la vente de terrains et la location de biens commerciaux. En plus des coûts associés à ces activités, d'autres coûts non sociaux contribuant au déficit de 39 millions de livres sterling comprenaient des charges de dépréciation, des coûts de développement et des frais généraux centraux non alloués.

4.3.1. Au sein des groupes PRP, les paiements Gift Aid sont généralement effectués par une filiale commerciale à un membre d'un groupe caritatif, ce qui permet de réclamer un allégement fiscal sur le montant du don. Les reçus et les paiements de Gift Aid sont éliminés lors de la consolidation dans les comptes du groupe.

4.3.2. Dans les déclarations de l'entité, les reçus de Gift Aid sont inclus dans le chiffre d'affaires et divulgués dans le cadre des activités « autres logements sociaux » ou « logements non sociaux ». Les recettes ont totalisé 231 millions de livres sterling en 2022, soit une réduction de 10 % par rapport aux 256 millions de livres sterling signalés en 2021. Les paiements d'aide-cadeau des PRP aux autres membres du groupe se sont élevés à 82 millions de livres sterling (2021 : 69 millions de livres sterling).

4.3.3. Les recettes Gift Aid reconnues dans l'année comprennent les dons des membres du groupe participant au développement pour la vente pure et simple, la gestion en copropriété et le loyer du marché. Les fournisseurs ont classé 140 millions de livres sterling du total des recettes comme étant liées à l'activité de logement social, 91 millions de livres sterling étant alloués aux activités de logement non social.

4.4.1. Sur la base des rendements consolidés, les ventes totales d'immobilisations au cours de l'année ont généré un produit de 2,9 milliards de livres sterling, avec un excédent de 1,2 milliard de livres sterling. Il s'agit d'une augmentation du produit des ventes de 36 % (0,8 milliard de livres sterling) par rapport à 2021 et d'une augmentation de l'excédent de 35 % (0,3 milliard de livres sterling). Le surplus sur cession d'immobilisations est calculé en déduisant la valeur comptable de l'actif du produit de la vente. Pour la majorité des fournisseurs, la valeur comptable est égale au coût historique de l'actif, moins l'amortissement cumulé, ce qui se traduit généralement par des excédents plus élevés qu'avec les ventes d'actifs en cours.

4.4.2. Plus de 40 % de l'augmentation du produit total de la vente d'immobilisations est attribuable aux ventes d'escaliers aux copropriétaires. Les recettes d'escalier ont augmenté de 50 % (317 M£) et les excédents de 57 % (147 M£). Les opérations d'escaliers ont représenté un tiers du total des recettes de cession d'immobilisations générées au cours de l'année.

4.4.3. Le produit des ventes RTB et RTA aux locataires a augmenté de 57 % (143 M£) pour atteindre un total de 394 M£, et l'excédent correspondant a augmenté de 61 % pour atteindre 204 M£. Le produit des ventes a été réparti presque également entre les ventes RTB et RTA, mais les ventes RTA ont représenté près des deux tiers de l'excédent. Le produit des ventes de RTA était au plus haut niveau enregistré depuis la première collecte de données en 2017.

4.4.4. D'autres ventes de propriétés résidentielles, y compris la rationalisation des stocks et la vente stratégique de propriétés vides, ont généré un produit de 806 millions de livres sterling (2021 : 571 millions) ; une augmentation de plus de 40 % par rapport à 2021. L'excédent a augmenté de 30 %, jusqu'à 373 millions de livres sterling (2021 : 287 millions de livres sterling), près des deux tiers de ce montant étant déclarés par seulement dix fournisseurs.

4.4.5. Le produit des ventes à d'autres fournisseurs enregistrés a augmenté de 20 % par rapport à l'année précédente, atteignant un total de 534 millions de livres sterling (2021 : 447 millions de livres sterling). Les ventes à d'autres PR ont été déclarées par 17 groupes de fournisseurs, un fournisseur représentant près de 40 % des recettes totales. Bien que les recettes totales aient augmenté, il y a eu une réduction de l'excédent global sur les ventes aux autres PR, qui a chuté de 12 % pour atteindre 156 M£ (2021 : 176 M£).

4.4.6. Les ventes d'autres actifs, y compris la vente de propriétés commerciales, se sont élevées à 181 M£ au cours de l'année (2021 : 208 M£), avec un excédent de 22 M£ réalisé (2021 : 13 M£). Les deux tiers de ces ventes ont été déclarées par seulement huit fournisseurs.

4.5.1. Les autres éléments se composent principalement de gains résultant de regroupements d'entreprises où la méthode de comptabilisation de l'acquisition a été utilisée [note de bas de page 24]. Sur la base des rendements consolidés, sept fournisseurs ont déclaré des gains nets sur les regroupements d'entreprises s'élevant à 1 168 millions de livres sterling (2021 : 5 fournisseurs, 115 millions de livres sterling). Cela comprend à la fois les combinaisons où une nouvelle filiale est acquise et où une autre organisation est acquise via un transfert d'engagements. Le chiffre comparable pour les rendements des entités ne comprend que les acquisitions par transfert d'engagements et s'élève à 227 millions de livres sterling (2021 : 178 millions de livres sterling).

4.5.2. Dans les déclarations consolidées, les fournisseurs comptabilisent les activités exercées dans des entités contrôlées conjointement selon la méthode de la mise en équivalence. Dans le SOCI, les revenus et les dépenses ne sont pas déclarés séparément ; à la place, l'excédent ou le déficit net des coentreprises est inclus dans un poste individuel.

4.5.3. L'excédent net des coentreprises a augmenté de 16 millions de livres sterling (21 %) pour atteindre 94 millions de livres sterling en 2022. Au total, 36 groupes PRP ont déclaré un excédent ou un déficit de l'activité des coentreprises, un fournisseur représentant près de 40 % de l'excédent global du secteur. La majorité de l'excédent des coentreprises est générée par la mise à disposition de maisons à vendre directement, qui sont souvent développées dans le cadre de projets de régénération communautaire à tenure mixte plus larges.

4.5.4. Les fournisseurs ne sont pas tenus de déclarer le chiffre d'affaires associé à l'excédent net des coentreprises dans leurs états financiers vérifiés, mais il est inclus dans une note distincte dans les déclarations FVA. Pour 2022, les PRP ont déclaré une part du chiffre d'affaires des coentreprises de 793 millions de livres sterling (2021 : 733 millions de livres sterling).

4.6.1. Le total des intérêts et charges financières a diminué de 124 M£ (4 %) dans les comptes consolidés pour atteindre un total de 3,3 G£. Cette diminution comprend une diminution de 82 M£ (2 %) des intérêts à payer sur les passifs et une diminution de 54 M£ (12 %) des « autres montants à payer ».

4.6.2. Le principal élément des « autres montants à payer » est les frais de résiliation du prêt. Ceux-ci sont généralement encourus par les fournisseurs lorsqu'ils entreprennent une activité de refinancement et peuvent varier considérablement d'une année à l'autre. En 2022, les coûts de rupture de prêt ont été signalés par 36 fournisseurs (2021 : 29 fournisseurs) et se sont élevés à 250 millions de livres sterling au total (2021 : 337 millions de livres sterling). La diminution des coûts de rupture de prêt est principalement due à un coût ponctuel important signalé en 2021 par un fournisseur, contribuant à près de la moitié du total. Sept fournisseurs ont signalé des coûts de rupture supérieurs à 10 millions de livres sterling, représentant ensemble 69 % du total.

4.7.1. Les immeubles détenus pour le loyer du marché ou pour la plus-value du capital sont classés dans les immeubles de placement. Ils sont réévalués annuellement à leur juste valeur, toute variation de juste valeur étant comptabilisée dans le surplus de l'exercice.

4.7.2. Sur la base des rendements consolidés, la juste valeur des immeubles de placement détenus par le secteur a augmenté de 168 millions de livres sterling, 93 fournisseurs signalant des mouvements favorables, contre 22 subissant des mouvements défavorables. L'augmentation des prix de l'immobilier et la forte demande de propriétés locatives privées ont entraîné une augmentation générale de la valeur des portefeuilles de loyers du marché, ainsi que des logements étudiants qui ont connu une reprise de la demande après la fin des restrictions COVID-19. L'augmentation de la juste valeur basée sur les rendements de l'entité était de 71 millions de livres sterling, reflétant la mesure dans laquelle les propriétés locatives du marché sont détenues par des entités non enregistrées au sein de structures de groupe.

4.7.3. Les swaps de taux d'intérêt et une minorité de prêts sont classés comme des instruments financiers « non basiques » ou « autres » selon FRS102 et doivent être réévalués annuellement à leur juste valeur. Les variations de la juste valeur des instruments financiers sont incluses soit dans l'excédent, soit, lorsqu'elles remplissent les conditions de la comptabilité de couverture, dans les autres éléments du résultat global. L'application ou non de la comptabilité de couverture est déterminée par la relation économique entre l'élément couvert et l'instrument de couverture.

4.7.4. Les instruments financiers détenus à la juste valeur par le biais du SOCI ont augmenté de 181 millions de livres sterling au cours de l'année. Plus de 70 % de ce montant a été déclaré par cinq fournisseurs, qui ont chacun déclaré des gains de juste valeur de plus de 10 millions de livres sterling.

4.7.5. En ce qui concerne les instruments financiers couverts, les fournisseurs ont signalé un mouvement favorable de 451 millions de livres sterling pour l'année, un fournisseur représentant près d'un quart de ce montant. La majorité des instruments de couverture au sein du secteur sont des swaps de taux d'intérêt à taux variable et à taux fixe, et le passif associé à ceux-ci diminue à mesure que les taux de swap augmentent. Au cours de l'année, le taux de swap à 15 ans est passé de 1,21 % en mars 2021 (sur la base du LIBOR) à 1,88 % en mars 2022 (sur la base du SONIA).

4.8.1. Les résultats consolidés du secteur font état d'une augmentation de 12,3 milliards de livres sterling sur l'année de la valeur comptable brute des propriétés de logement, pour atteindre un total de 199,7 milliards de livres sterling à fin mars 2022. Les mouvements au cours de l'année comprennent :

4.8.2. L'investissement dans l'offre neuve de logements sociaux a augmenté de 1,2 Md£ (15 %), passant de 7,9 Md£ à 9,2 Md£. Bien qu'en augmentation par rapport à l'année précédente, l'investissement total dans la nouvelle offre était inférieur au pic pré-pandémique signalé en 2020. Au cours de l'année se terminant en mars 2022, les travaux de construction ont été affectés par des problèmes de chaîne d'approvisionnement, ce qui a eu un impact sur la disponibilité des matériaux et de la main-d'œuvre. De nombreux fournisseurs ont fait référence à des retards dans le programme et à des retards dans le programme de développement au cours de cette période dans les soumissions de l'enquête trimestrielle. L'investissement dans de nouvelles propriétés est assez concentré sur un petit nombre de fournisseurs, 15 fournisseurs déclarant des investissements supérieurs à 150 millions de livres sterling chacun et représentant ensemble 43 % du total de 9,2 milliards de livres sterling.

4.8.3. Alors que les fournisseurs commençaient à rattraper les travaux en retard, les travaux sur les propriétés existantes, qui comprennent les dépenses de réparations majeures capitalisées, ont augmenté de 0,6 milliard de livres sterling (39 %) par rapport à 2021, dépassant tous les niveaux pré-pandémiques. La majorité des fournisseurs ont signalé une augmentation de leurs réparations majeures capitalisées par rapport à 2021, près d'un quart des dépenses de l'année étant imputables à six fournisseurs. Neuf fournisseurs ont signalé une augmentation des dépenses de plus de 15 millions de livres sterling chacun, ce qui représente 37 % de l'augmentation globale.

4.8.4. Les transferts d'autres fournisseurs enregistrés et les reclassements ont considérablement augmenté au cours de l'année de 2,2 milliards de livres sterling par rapport à 2021 (0,5 milliard de livres sterling), principalement en raison de l'activité de fusion qui avait stagné l'année précédente en raison de la pandémie.

4.8.5. Un total de 2 milliards de livres sterling a été ajouté au solde cumulé des amortissements et dépréciations du secteur, ce qui a donné une valeur comptable nette de 173,3 milliards de livres sterling en mars 2022. Cela représente une augmentation de 10,2 milliards de livres sterling [note de bas de page 27] (6 %) au cours de l'année.

4.9.1. Sur la base des rendements consolidés, les autres immobilisations ont été évaluées à 3,0 milliards de livres sterling, ce qui reste conforme à l'année précédente. Il s'agit principalement d'immobilisations corporelles autres que les immeubles d'habitation, qui représentent 67 % du total. Cela comprend des éléments tels que les immeubles de bureaux et le matériel informatique.

4.9.2. Au niveau de l'entité, les autres immobilisations s'élèvent à 2,6 milliards de livres sterling. Les immobilisations incorporelles et écarts d'acquisition ont augmenté de 8% et représentent 10% du total. Cela comprend le goodwill résultant de l'acquisition et des logiciels informatiques.

4.9.3. Les investissements dans les coentreprises ont augmenté de 0,1 G£ (6 %) pour atteindre 1,2 G£. Au total, 43 des 204 groupes de l'ensemble de données ont déclaré des investissements dans des coentreprises, deux grands fournisseurs dominant le secteur et représentant 46 % du total global. La valeur des investissements dans des coentreprises est nettement inférieure dans les comptes au niveau de l'entité, car une grande partie de l'activité est gérée par des entités non enregistrées.

4.9.4. La valeur totale des investissements dans les filiales déclarée dans les comptes au niveau de l'entité a diminué de 0,3 G£ (10 %) pour s'établir à 3,0 G£. Cela est principalement dû à une forte baisse des investissements d'un fournisseur, qui représentait 35 % du total du secteur en 2021. Sur la baisse de 0,3 milliard de livres sterling, il s'agissait de 16 fournisseurs qui ont signalé une réduction des investissements dans les filiales.

4.9.5. La valeur des immeubles de placement déclarée dans les comptes consolidés a augmenté de 0,6 milliard de livres sterling (9 %) pour atteindre 7,4 milliards de livres sterling. Les principales augmentations concernent les ajouts (0,4 Md£) et les transferts et reclassements (0,3 Md£).

4.9.6. Un fournisseur à but lucratif a reconnu ses immeubles de logements sociaux comme immeubles de placement. Bien que cela s'écarte de l'énoncé des pratiques recommandées en matière de logement, cela est autorisé en vertu des règles du Financial Reporting Council, car il détient les propriétés pour l'appréciation du capital. Ce fournisseur représente 4% du total de 7,4 milliards de livres sterling et représente plus de la moitié des ajouts totaux.

4.9.7. La valeur totale des immeubles de placement concerne à la fois les immeubles d'habitation développés pour le loyer du marché et les immeubles commerciaux et comprend 0,4 milliard de livres sterling liés aux immeubles en construction. Ces activités sont fortement concentrées au sein d'un petit nombre de fournisseurs, 12 fournisseurs déclarant des soldes de plus de 100 millions de livres sterling, ce qui représente 74 % du total du secteur. À 4,2 milliards de livres sterling, la valeur divulguée dans les comptes de l'entité est nettement inférieure, reflétant l'utilisation d'entités non enregistrées pour cette activité.

4.9.8. Les transferts et reclassements de 0,3 Md£ sont principalement attribuables à un fournisseur qui représente plus de 70 % du total, en raison d'une acquisition au cours de l'année. Les mouvements de la juste valeur ont entraîné une augmentation nette de 0,2 milliard de livres sterling, quatre fournisseurs ayant déclaré un gain sur réévaluation de plus de 10 millions de livres sterling, représentant 56 % du total. Il s'agissait principalement d'immeubles à loyer du marché et reflète la croissance de la demande après la pandémie.

4.10.1. Le total des actifs circulants détenus par les groupes consolidés a diminué de 1,2 Md£ sur l'année (6 %), à 18,5 Md£. Au niveau de l'entité, une diminution de 0,3 milliard de livres sterling (1 %) a été signalée. La plus forte baisse enregistrée au niveau du groupe concerne les propriétés destinées à la vente, qui ont diminué de 0,7 milliard de livres sterling. Au niveau de l'entité, la trésorerie et les placements à court terme ont enregistré la plus forte baisse, en baisse de 1,0 milliard de livres sterling.

4.10.2. La valeur totale des propriétés détenues en vue de la vente est considérablement plus élevée au niveau consolidé (6,4 milliards de livres sterling contre 2,8 milliards de livres sterling de rendements d'entité). Cela reflète les développements de vente sur le marché entrepris par des entités non enregistrées (53 % du chiffre consolidé concerne le développement de la vente sur le marché, contre seulement 12 % dans les comptes des entités).

4.10.3. Plus de 80% du total de 6,4 milliards de livres sterling concerne des terrains et des propriétés en construction plutôt que des propriétés achevées invendues. Près d'un quart de la baisse de 0,7 milliard de livres sterling est attribuable à un fournisseur, qui a été exclu de l'ensemble de données de 2022. Les biens destinés à la vente sont concentrés sur un petit nombre de prestataires ; un total de 18 groupes de fournisseurs ont déclaré des valeurs supérieures à 100 millions de livres sterling, et à eux deux représentaient 71 % du total du secteur.

4.10.4. Sur la base des rendements consolidés, la trésorerie et les placements à court terme ont diminué de 0,7 G£ (8 %) pour s'établir à 7,9 G£. Les liquidités détenues par le secteur ont diminué de 10 % à 7,0 milliards de livres sterling et les placements à court terme ont augmenté de 9 % à 0,9 milliard de livres sterling. Au niveau de l'entité, la trésorerie a diminué de 8 % à 5,7 milliards de livres sterling, tandis que les placements à court terme ont diminué de 40 % à 0,7 milliard de livres sterling.

4.10.5. Tant au niveau consolidé qu'au niveau de l'entité, la diminution de la trésorerie reflète les dépenses supplémentaires en nouveaux stocks, ainsi que l'augmentation des dépenses en stocks existants, en raison des travaux de «rattrapage» retardés pendant la pandémie. Les dépenses totales de réparation et d'entretien ont atteint un record de 6,5 milliards de livres sterling, soit une augmentation de 20 % au cours de l'année, ce qui comprend la livraison de travaux de sécurité incendie et de construction, ainsi que des programmes de décarbonisation.

4.10.6. Les créances sur les entreprises du groupe représentent 85 % des autres actifs circulants dans les comptes au niveau de l'entité. Sur le total de 8,2 milliards de livres sterling déclaré, 83 % sont attribuables à 19 associations déclarant des soldes supérieurs à 100 millions de livres sterling. Les créances sur les entreprises du groupe sont éliminées lors de la consolidation dans les comptes du groupe. Le faible solde déclaré au niveau consolidé concerne les groupes dans lesquels il existe un parent non enregistré.

4.10.7. Les obligations de remise à neuf ont augmenté de 36 % au niveau consolidé pour atteindre 0,5 milliard de livres sterling. Ceci est principalement détenu par deux fournisseurs avec des soldes supérieurs à 100 millions de livres sterling, représentant près de la moitié du total. Ce solde concerne les cas où un prestataire a conclu une convention avec une collectivité pour procéder à la remise en état du matériel cédé.

4.10.8. La juste valeur des instruments financiers dérivés a augmenté à 0,1 milliard de livres sterling dans les comptes consolidés du groupe et de l'entité. Ceci est signalé par les fournisseurs qui utilisent des swaps de taux d'intérêt autonomes ou des couvertures de change, où la valeur des flux de trésorerie dus au fournisseur est supérieure à ceux dus à la contrepartie. Dans les déclarations de 2022, sept groupes de fournisseurs ont déclaré un actif courant d'instrument financier dérivé.

4.11.1. Le total des autres passifs courants, tel qu'indiqué dans les comptes consolidés, a augmenté de 0,5 milliard de livres sterling (7 %) sur l'année. Au niveau de l'entité, l'augmentation s'est élevée à 0,3 milliard de livres sterling (5 %), principalement en raison d'une augmentation de 0,2 milliard de livres sterling des charges à payer et des produits différés.

4.11.2. Le poste le plus important est constitué des comptes de régularisation, qui représentent 46 % du total consolidé du groupe. Depuis 2021, les soldes ont augmenté de 8 % (239 millions de livres sterling) dans les comptes de groupe.

4.11.3. Les soldes du Fonds de subventions d'immobilisations recyclées n'ont pas beaucoup changé au cours de l'année. Ce solde concerne désormais entièrement le RCGF, car les soldes du fonds de cession devaient être utilisés au plus tard le 6 avril 2020.

4.11.4. Les « autres » passifs courants ont augmenté pour atteindre 1,8 milliard de livres sterling dans les comptes consolidés du groupe. Cette catégorie comprend divers soldes créditeurs divers, y compris les accords de transfert de stock, les subventions reçues d'avance et les fonds d'amortissement des locataires.

4.12.1. Au niveau du groupe consolidé, la dette totale détenue par le secteur a augmenté de 2,9 milliards de livres sterling (3 %) pour atteindre 89,2 milliards de livres sterling. Dans les rendements de l'entité, la dette a augmenté de 3,3 milliards de livres sterling (4 %) pour atteindre 87,6 milliards de livres sterling.

4.12.2. Les données de l'enquête trimestrielle sur les finances et les risques recueillies au cours de l'année jusqu'en mars 2022 montrent que le secteur a levé 12,5 milliards de livres sterling de nouveaux financements au cours de l'année. Un peu moins de 60 % de cette somme a été levée sur les marchés des capitaux, la majorité du reste étant sous forme de prêts bancaires.

4.12.3. Tant au niveau du groupe consolidé qu'au niveau de l'entité, le montant des dettes classées en prêts à court terme, donc remboursables à moins d'un an, a été fortement réduit. Au niveau du groupe, les prêts à court terme ont diminué de 1,7 milliard de livres sterling (48 %), et au niveau de l'entité, la réduction était de 1,4 milliard de livres sterling (45 %). La différence entre les soldes 2021 et 2022 est en grande partie attribuable au remboursement des montants émis dans le cadre du mécanisme de financement des entreprises Covid, qui a été mis en place pendant la pandémie de COVID-19 pour fournir un soutien de trésorerie à court terme. Les soldes de mars 2021 comprenaient 1,6 milliard de livres sterling de CCFF, qui a été remboursé en mars 2022.

4.12.4 Au niveau du groupe, les prêts à long terme ont augmenté de 4,5 milliards de livres sterling (6 %) pour atteindre 86,2 milliards de livres sterling. Au total, 16 fournisseurs ont signalé une augmentation de la dette à long terme de 0,1 milliard de livres sterling ou plus, et les nouveaux fournisseurs ajoutés à l'ensemble de données de 2022 ont ajouté 0,2 milliard de livres sterling au total. Cela est compensé par la suppression d'un fournisseur de l'ensemble de données depuis 2021, réduisant la dette à long terme d'environ 0,6 milliard de livres sterling. Au niveau de l'entité, la dette à long terme a augmenté de 3,1 milliards de livres sterling (5 %) pour atteindre 65,5 milliards de livres sterling.

4.12.5. La grande différence (20,7 milliards de livres sterling) dans les soldes des prêts à long terme au niveau du groupe consolidé par rapport au niveau de l'entité reflète la pratique consistant à lever des fonds au sein de véhicules de trésorerie désignés. Ce sont des filiales distinctes au sein de la structure du groupe qui sont créées spécifiquement pour lever des fonds, qui sont ensuite rétrocédés aux PRP au sein du groupe. Cela se voit dans le solde au niveau de l'entité pour les montants dus aux entreprises du groupe, qui, à 19,8 milliards de livres sterling, représente la majeure partie de la différence des soldes des prêts à long terme entre les comptes du groupe et de l'entité. Les soldes intra-groupe représentent 23 % de la dette totale dans les comptes de l'entité et ont augmenté de 9 % au cours de l'année.

4.12.6. Les sommes dues aux entreprises du groupe sont éliminées lors de la consolidation dans les comptes du groupe, sauf si le PRP a une société mère non enregistrée. Trois fournisseurs ont déclaré des soldes non consolidés au niveau du groupe, un fournisseur représentant plus de 90 % du total de 0,5 milliard de livres sterling.

4.13.1. Au niveau du groupe consolidé, la subvention en capital totale déclarée au sein des créanciers (exigibles à moins d'un an et à plus d'un an) a légèrement augmenté pour s'établir à 39,1 milliards de livres sterling. Les transactions de l'année comprennent les éléments suivants :

4.14.1. Au niveau consolidé du groupe, les autres créanciers à long terme ont diminué de 0,8 G£ (19 %) à 3,3 G£, en raison d'une réduction de la juste valeur des instruments dérivés. Au niveau de l'entité, une diminution de 0,6 milliard de livres sterling (18 %) a été signalée.

4.14.2. Au total, 38 groupes ont déclaré les instruments financiers dérivés à la juste valeur en tant que créancier à long terme. Il s'agit principalement de fournisseurs qui ont utilisé des swaps de taux d'intérêt autonomes pour fixer les intérêts payables sur la dette à taux variable, ou dans une minorité de cas, où des swaps de devises ont été utilisés pour fixer le taux de change sur les intérêts payables dans une devise autre que la livre sterling. Un passif naît lorsque la valeur des flux de trésorerie dus à la contrepartie est supérieure à ceux dus au fournisseur. 56 % du total du secteur sont signalés par huit fournisseurs qui ont reconnu un passif supérieur à 50 millions de livres sterling.

4.14.3. Le passif total déclaré dans les comptes consolidés du groupe concernant les instruments financiers dérivés a diminué de 0,9 milliard de livres sterling (41 %) depuis 2021. Pour la plupart des fournisseurs utilisant des swaps de taux d'intérêt vanille, le passif diminue à mesure que les taux d'intérêt augmentent, et la diminution par rapport à 2021 reflète la hausse des taux de swap enregistrée au cours de l'année, en raison d'une hausse des taux d'intérêt.

4.15.1. La provision comptabilisée au titre des engagements de retraite est couverte à la Note ‎20 Retraites.

4.15.2. Sur la base des rendements consolidés, les autres provisions divulguées par le secteur sont restées à 0,9 milliard de livres sterling. Sur ce montant, 0,4 milliard de livres sterling (2021 : 0,5 milliard de livres sterling) se rapportent à des obligations d'entreprendre des travaux de rénovation lorsqu'un fournisseur de transfert d'actions a conclu un accord avec une autorité locale. Les fournisseurs doivent déclarer à la fois un paiement anticipé (créancier) et un paiement anticipé (débiteur), ce dernier étant déclaré dans les actifs courants (voir note ‎10).

4.16.1. Le total des réserves dans les comptes consolidés du groupe (tableau 6) a augmenté de 9 % au cours de l'année pour atteindre 62,8 milliards de livres sterling (entité : 8 %, 61,0 milliards de livres sterling). La majeure partie de cette augmentation est liée à l'excédent annuel constaté dans l'exercice.

4.16.2. La majorité des réserves ne sont pas 'cash backed' car les excédents transférés au SOFP sont réinvestis dans les activités des fournisseurs, y compris les réparations majeures du parc existant et le développement de nouvelles maisons.

4.16.3. Sur la base des déclarations consolidées, les réserves de revenus et de dépenses ont augmenté de 10 % à 51,1 milliards de livres sterling et la réserve de réévaluation a diminué de 2 % à 11,7 milliards de livres sterling. Les autres réserves, telles qu'indiquées dans le SOFP (tableau 7), sont ventilées dans le tableau 24 ci-dessous.

4.16.4. Dans la plupart des cas où les fournisseurs ont appliqué la comptabilité de couverture aux swaps de taux d'intérêt, une réserve de couverture négative est comptabilisée. La réserve globale de cash-flow de couverture déclarée par le secteur a augmenté de 0,5 milliard de livres sterling, reflétant l'évolution favorable de la valorisation liée aux taux d'intérêt.

4.16.5. Les réserves restreintes globales et les autres réserves déclarées par le secteur ont augmenté d'un total de 0,2 milliard de livres sterling, un facteur contributif à cela a été le mouvement du capital social et des primes déclarés par les fournisseurs à but lucratif.

4.17.1. Le montant total des obligations futures au titre des contrats de location simple divulgué dans les états financiers a diminué de 0,1 G£ (6 %) pour s'établir à 1,9 G£. Trois fournisseurs ont des engagements de location simple supérieurs à 200 millions de livres sterling, représentant ensemble 54 % du total.

4.17.2. Un fournisseur exploitant un modèle commercial basé sur la location représente 31 % (0,6 milliard de livres sterling) du total des obligations de location simple.

4.18.1. Comme note aux comptes publiés, les fournisseurs doivent divulguer la valeur des contrats pour les dépenses en capital qui ne sont pas prévues dans les états financiers primaires. En outre, ils doivent également divulguer la valeur des dépenses en capital qui ont été approuvées par le conseil mais non contractées.

4.18.2. Sur la base des rendements consolidés, les dépenses d'investissement futures contractées ont augmenté de 2 % pour atteindre 21,2 milliards de livres sterling. La valeur des dépenses en capital approuvées mais non encore contractées a augmenté de 12 % pour atteindre 20,2 milliards de livres sterling.

4.18.3. Les engagements futurs en matière d'investissements sont concentrés sur un petit nombre de grands groupes de fournisseurs. 14 fournisseurs ont divulgué des engagements de capital supérieurs à 750 millions de livres sterling chacun ; ensemble, ceux-ci représentaient 50% du total de 41,4 milliards de livres sterling.

4.19.1. Le nombre d'unités sociales développées a augmenté de 22 %, passant de 40 000 en 2021 à 49 000 en 2022. Sur la base des déclarations consolidées, le nombre total d'unités détenues a augmenté de 33 000 (1 %) pour atteindre 2 770 000. Le nombre de personnes détenues sur la base des retours d'entités est légèrement inférieur. Pour un petit nombre de fournisseurs, les déclarations consolidées incluent des entités opérant en dehors de l'Angleterre.

4.19.2. Au total, les prestataires ont également signalé 54 000 unités sociales supplémentaires qu'ils gèrent pour le compte d'une autre organisation mais ne sont pas propriétaires. Ces unités sont concentrées dans un petit nombre de prestataires, les dix premiers représentant 58 % du total.

4.19.3. Les retraitements entre les rendements 2021 et 2022 incluent quelques reclassements entre stock social et non social. Cependant, les retraitements résultent principalement de l'activité de fusion où les unités incluses dans le total de clôture de 2021 ne sont pas présentées dans le total d'ouverture de 2022. Si tel est le cas, les parts seront plutôt incluses dans la ligne « transferts » du fournisseur acquéreur après la réalisation de la fusion. Les retraitements incluent également la suppression d'un fournisseur de l'ensemble de données depuis 2021, réduisant les unités d'ouverture de 9 000. La moitié de tous les transferts unitaires consolidés de l'année concernent un seul fournisseur.

4.19.4. Le nombre de logements non sociaux détenus ou gérés dans les déclarations consolidées est supérieur à celui inclus dans les déclarations des entités. Cela reflète la mesure dans laquelle l'activité de logement non social est réalisée au sein d'entités non enregistrées au sein de structures de groupe.

4.19.5. Sur la base des déclarations consolidées, 1 000 nouveaux logements locatifs non sociaux ont été développés ou acquis dans l'année. Hors retraitements, le nombre total de logements non sociaux détenus par le secteur a diminué à 90 000. Environ 38 % du total des unités non sociales sont gérées pour le compte d'une autre organisation.

4.19.6. Outre la note sur les logements non sociaux, la déclaration FVA comprend des informations relatives au nombre de logements en vente ferme développés et vendus. Sur la base des rendements consolidés, 3 600 nouvelles unités de vente pure et simple ont été réalisées au cours de l'année. Au total, 58 fournisseurs ont déclaré une activité de développement de la vente pure et simple, dont 15 ont réalisé plus de 100 unités et représentaient 75 % du total.

4.20.1. Les écarts actuariels sur les régimes de retraite fluctuent d'une année sur l'autre. En 2022, sur la base des rendements consolidés, un gain actuariel global de 1,5 milliard de livres sterling a été signalé, une inversion de la perte déclarée en 2021 de 1,4 milliard de livres sterling. Le gain actuariel se reflète également dans l'évolution de la provision totale des pensions pour passifs, qui a diminué de 1,4 milliard de livres sterling (42 %) à 1,9 milliard de livres sterling (2021 : 3,4 milliards de livres sterling). Presque tous les prestataires ont fait état d'un gain actuariel et d'une réduction de la provision de retraite.

4.20.2. La variation de la provision et du gain ou de la perte associé en termes de régimes à prestations définies est comptabilisée dans les autres éléments du résultat global et résulte des variations des hypothèses actuarielles sous-jacentes et des variations de la valeur des actifs du régime. Il s'agit notamment des variations projetées de l'inflation, du taux d'augmentation du niveau des pensions versées, des futures augmentations de salaire, d'un taux d'actualisation lié aux titres d'État et des hypothèses de mortalité par rapport à la durée de versement d'une pension.

4.20.3. En 2022, le gain actuariel sur les régimes de retraite résulte de modifications des hypothèses financières sous-jacentes. Le principal moteur de ce mouvement a été un taux d'actualisation plus élevé à la fin du mois de mars 2022, en raison d'une augmentation significative des rendements obligataires, compensée par des augmentations des anticipations d'inflation ainsi que des rendements des actifs plus élevés que prévu sur l'année.

5.1. Cette section du rapport donne un aperçu des données soumises à l'organisme de réglementation concernant les plans d'affaires actuels des fournisseurs.

5.2. Les déclarations de prévisions financières sont collectées auprès de tous les prestataires privés enregistrés possédant et/ou gérant plus de 1 000 unités. Les déclarations présentent les éléments financiers des plans d'affaires des fournisseurs sous une forme normalisée et comprennent des projections sur 30 ans [note de bas de page 28] des principaux états financiers ainsi que des détails supplémentaires sur les plans de développement et les principales hypothèses financières utilisées.

5.3. Les données de ce rapport sont basées sur les 202 FFR soumis en juin 2022 et se concentrent sur les cinq premières années de ces plans, c'est-à-dire la période d'avril 2022 à mars 2027. Il s'appuie également sur les soumissions des années précédentes pour identifier certaines tendances clés à long terme. Les plans d'affaires sont considérés comme commercialement sensibles et, par conséquent, la source de données désagrégées ne sera pas rendue publique.

5.4. Les plans d'affaires des fournisseurs représentent leur point de vue sur une série de facteurs clés à un moment donné. Ainsi, des changements substantiels peuvent être apportés aux prévisions d'une année à l'autre.

5.5. Les dernières prévisions montrent la réponse continue des fournisseurs aux conditions économiques suite à la pandémie de coronavirus. Les principaux facteurs reflétés dans ces rendements comprennent :

5.6. Les plans d'affaires sur lesquels ces rendements sont basés auront été en grande partie élaborés au cours du premier trimestre de 2022. Depuis lors, il y a eu beaucoup de volatilité dans l'environnement économique au sens large, en particulier les prévisions d'inflation et de taux d'intérêt ont été fréquemment révisées à la hausse. Par conséquent, les hypothèses qui sous-tendent ces prévisions ne reflètent pas entièrement les conditions économiques qui auront été connues au cours de la première année de prévision.

5.7. Le 31 août, le gouvernement a lancé une consultation[note de bas de page 29] sur une proposition de plafonnement de l'augmentation de loyer autorisée pour 2023/24. Dans la déclaration d'automne du 17 1. novembre [footnote 30], il a été annoncé que l'augmentation de loyer autorisée pour les biens à usage général serait plafonnée à 7 % pour l'exercice 2023/24. L'augmentation non plafonnée des loyers aurait été de 11,1% (le taux annuel de l'IPC en septembre 2022 plus 1%). L'impact d'un plafond inférieur à l'inflation sur les loyers n'est pas reflété dans ces prévisions.

5.8. Au niveau agrégé, le secteur continue de prévoir des excédents comme indiqué dans le tableau 29 ci-dessous.

5.9. Le bilan du secteur devrait croître comme indiqué dans le tableau 30 ci-dessous. L'investissement dans la base d'immobilisations se poursuit, les propriétés résidentielles devant atteindre une valeur au bilan de 235 milliards de livres sterling d'ici 2027, soit une augmentation de 37 % au cours des cinq premières années de prévision. Cela reflète l'impact à la fois du programme de développement du secteur et des niveaux accrus de dépenses capitalisées sur le stock existant.

5.10. D'ici 2027, la dette totale devrait augmenter de 32 milliards de livres sterling (37 %) pour atteindre 121 milliards de livres sterling. Au niveau agrégé du secteur, cela correspond globalement à ce qui était prévu dans les prévisions de 2021. Au cours de la même période, la subvention augmentera de 7 milliards de livres sterling (17 %) pour atteindre 47 milliards de livres sterling, soit une augmentation de 2 % par rapport aux prévisions de 2021 pour cette année-là.

5.11. Il y a eu une baisse de certaines mesures clés de la performance opérationnelle dans la dernière série de prévisions par rapport à l'année précédente.

5.12. La couverture des intérêts de l'EBITDA MRI [note de bas de page 31] est une mesure clé de la capacité des fournisseurs à couvrir les coûts financiers à partir du bénéfice d'exploitation. La figure 12 ci-dessous compare les prévisions sur cinq ans du dernier ensemble de plans à celles de 2021.

Figure 12 : Couverture des intérêts EBITDA MRI - Prévisions à 5 ans

5.13. Le principal moteur de cette évolution est une augmentation des prévisions de dépenses de réparation et d'entretien. Le secteur prévoit des dépenses de 40,7 milliards de livres sterling pour les réparations et la maintenance au cours des cinq premières années des dernières prévisions. Il s'agit d'une augmentation de 5,5 milliards de livres sterling (16 %) par rapport au chiffre comparable des plans de l'année dernière. En comparaison, les prévisions de revenus de SHL n'augmentent que de 8 %.

5.14. Alors que les investissements prévus dans l'offre de logements sociaux existants et nouveaux devraient se poursuivre, le secteur prévoit désormais une période prolongée de marges plus faibles et une marge de manœuvre réduite sur les coûts de financement.

Figure 13 : Dépenses totales d'entretien et de grosses réparations (en milliards de livres sterling)

5.15. L'augmentation des dépenses est généralisée dans l'ensemble du secteur, 84 % des fournisseurs augmentant leurs dépenses unitaires au cours des cinq premières années d'au moins 5 %. Plusieurs facteurs expliquent cette augmentation des dépenses :

5.16. La comparaison des prévisions globales du secteur soumises au cours des cinq dernières années révèle certaines des principales tendances au sein du secteur. Les dernières prévisions sont conformes à une tendance à plus long terme montrant des augmentations d'une année sur l'autre des prévisions de dépenses sur le stock existant et, par conséquent, une baisse des niveaux de couverture des intérêts.

5.17. La figure 14 ci-dessous montre les résultats globaux du secteur pour les cinq premières années de prévision au cours des cinq dernières soumissions.

Figure 14 : Couverture d'intérêts EBITDA MRI agrégé Yr1-5

5.18. Les derniers plans montrent une détérioration continue des niveaux prévus de couverture d'intérêts avec l'agrégat prévisionnel sur cinq ans à 147 %. Le principal moteur de cette évolution est l'augmentation des dépenses prévues sur le stock existant. Ceci est illustré ci-dessous dans la figure 15 qui montre que les dépenses de réparation et de maintenance nominales totales prévues par unité ont augmenté de 45 % par rapport aux prévisions de 2018.

Figure 15 : Dépenses globales de réparation et d'entretien des années 1 à 5 par unité (en milliers de livres sterling)

5.19. Alors que la dette nette maximale continue d'augmenter, passant de 106 milliards de livres sterling dans les prévisions de 2020 à 124 milliards de livres sterling dans les dernières soumissions, l'endettement projeté (en tant que multiple du chiffre d'affaires) reste stable, comme le montre la figure 16 ci-dessous.

Figure 16 : Dette agrégée Yr1-5 par rapport au chiffre d'affaires multiple

5.20. Au cours des années précédentes, les faibles taux d'intérêt disponibles sur les nouveaux emprunts avaient été un facteur atténuant la baisse des marges. Dans les plans de cette année, le TIE était déjà prévu légèrement supérieur. Cependant, la hausse des taux d'intérêt et la volatilité du marché depuis la présentation du plan d'affaires signifient que les coûts financiers sont désormais clairement un facteur exacerbant, exerçant une pression à la baisse supplémentaire sur les niveaux de couverture des intérêts.

5.21. Les dernières prévisions financières consolident le tableau récent qui voit les fournisseurs maintenir des niveaux de développement constants en plus de s'engager dans des dépenses supplémentaires sur leur parc existant. L'impact de cela se traduit par des marges d'exploitation plus serrées et une diminution des niveaux de couverture des intérêts.

5.22. Le secteur est actuellement confronté à des ressources limitées et à une incertitude considérablement accrue en raison de la détérioration de l'environnement macroéconomique. Les prestataires devront continuer à atteindre leurs objectifs fondamentaux et à respecter leur orientation stratégique tout en atténuant les impacts économiques, sociaux et financiers de l'environnement actuel.

Bénéfice avant intérêts, amortissement et amortissement, y compris tous les coûts de réparation majeurs ↩

Réponse COVID-19 - Printemps 2021 (Résumé) - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

La pénurie de matériaux de construction s'atténue mais les prix augmentent de 24 % - Construction résidentielle ↩

Indices des prix de la production dans la construction - Recherche - Office for National Statistics ↩

Production de la construction en Grande-Bretagne : mars 2022- Office for National Statistics ↩

2020-new-home-statistics-review.pdf (nhbc.co.uk) ↩

Réparation et entretien de la construction en Grande-Bretagne - Office for National Statistics ↩

Taxe foncière sur le droit de timbre : taux réduits temporaires - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Indice des prix des logements au Royaume-Uni - Office des statistiques nationales (ons.gov.uk) ↩

Taux d'intérêt GBP SONIA - (global-rates.com) ↩

Inflation des prix à la consommation, Royaume-Uni - Office for National Statistics ↩

Perspectives économiques et budgétaires - novembre 2022 (obr.uk) ↩

Aperçu des statistiques nationales : marché du travail au Royaume-Uni : mai 2022 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Modifications du programme de maintien en poste des coronavirus à partir de juillet 2021 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Aperçu des statistiques officielles : Statistiques du crédit universel, 29 avril 2013 à avril 2022 ↩

Stat-Xplore - Connexion (dwp.gov.uk) ↩

Moody's change la perspective du Royaume-Uni à négative, confirme les notes Aa3 - Rating Action - Moody's (moodys.com) ↩

Logement social - Actualités - Huit HA ont reçu une perspective "négative" de S&P après une action sur la position britannique ↩

Le secteur britannique du logement social affiche désormais un biais négatif plus prononcé dans sa solvabilité - S&P Global Ratings (spglobal.com) ↩

Enquête trimestrielle auprès des prestataires privés enregistrés - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Un fournisseur comptabilise les immeubles de logements sociaux comme immeubles de placement dans ses états financiers. Bien qu'il s'agisse d'un écart par rapport au SORP du logement, cela est autorisé par IAS 40, car le fournisseur à but lucratif détient des propriétés pour la plus-value du capital. ↩

Enquête trimestrielle pour le quatrième trimestre (janvier à mars) 2021 à 2022 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Enquête trimestrielle pour le T2 (juillet à septembre) 2022 à 2023 - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

En tant qu'entités d'utilité publique, les regroupements entre prestataires qui ne peuvent être qualifiés de fusion sont traités soit comme des « regroupements constituant en substance un don », soit comme des « acquisitions ». Le fournisseur acquéreur est tenu de comptabiliser la juste valeur du fournisseur cédant dans l'état du résultat global ↩

Comprend les fusions où la méthode de l'acquisition est utilisée et où les parts sont transférées/acquises au cours de l'année. ↩

La valeur comptable nette au début de la période a été retraitée sur la base des déclarations FVA soumises en 2022. La valeur comptable nette après retraitement exclut la valeur des biens immobiliers transférés au cours de l'année où les regroupements d'entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l'acquisition et inclut la valeur des biens immobiliers déclarée par les fournisseurs réalisant la FVA pour la première fois en 2022. sur les retours d'entité). ↩

Sur la base de la valeur nette comptable retraitée en début de période à partir des déclarations FVA remises en 2022. ↩

Trois fournisseurs sans plans de développement substantiels ont soumis des prévisions sur 5 ans en 2022. ↩

Consultation sur les loyers des logements sociaux - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Déclaration d'automne 2022 HTML - GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Bénéfice avant imposition des intérêts, dépréciation et amortissement, réparations majeures incluses. ↩